为何说房价超过20年的租金，超过部分就是泡沫？

房子是一种资产，所有的资产都要考虑回报率，房子也不例外。把房子当作一项资产，持有房子的回报是可以居住，而可以衡量居住价值的，就是租金。

如果市场无风险收益率是3%，那么持有一项安全资产的年收益率大约就是3%，比如买了100万的国债，每年可以得到3万元的利息。

房子属于风险资产且变现能力差，因此大家对房产的回报率要求会高于无风险收益率，国际上多数国家的房产租金回报率在3%-5%。

5%意味着房价是20年的租金，所以才会有超过20年的租金，超过部分就是泡沫的说法。

所以，20年房租回本，换个角度理解，就是一套房产每年的回报至少应该是5% ，这样才是比较合理的回报。

为什么说超出合理的房租回报水平就是泡沫？ 因为所有的资产，其最终的价值取决于实际需要这件商品的消费者愿意给出的价格，说到房产，其实最终价格取决于刚需的购买力。而房租水平就恰恰最能反映刚需购买力。

举例来说：

如果房租回报率很高，比如一年10%，那就说明房租太高，刚需人群会选择买房，毕竟买房比租房划算。

如果房租回报率很低，比如一年1%，那么租房肯定比买房划算。但现实的情况是，一线城市以及像厦门这样的二线城市，房租回报率一年远远低于2%，为啥还有那么多人买房？

那是因为这些房产有大量的投机需求，房产的回报并不看重房租，买来就是要卖的。但卖给谁呢？他可以卖给下一个将房产视为投资的，这样的高价格就可以得到延续，只要房价继续上涨，只要愿意有人接盘，这样的游戏可以一直玩下去，泡沫也可以一直存在下去。

再拿中国举例，如果未来我们的收入再也不增长了，或者每年只增长1%-2%，那现在房价一定是有巨大的泡沫，将来必须下跌。

但实际上在扣除价格上涨的因素后，我们经济的增速仍在6%以上，居民名义收入每年的增长也在10%以上，就是说大家收入平均8年就要翻一倍。

而居住作为刚性需求，租房费用在收入的占比变化不大，意味着未来房租会随着收入上涨而上涨，所以持有中国房产的未来回报会很高，那短期忍受低租金回报率，实际上是科学的。