房地产信托迎"急刹车" 上海地区"严控"新增地产及通道业务

房地产信托业务再次迎来一波“严监管”，9月4日，北京商报记者从知情人士处获悉，上海银保监局近日向辖区内各信托公司下发《关于辖内信托公司报备新增房地产信托业务和通道业务相关要求的通知》（以下简称《通知》），要求辖内信托公司定期报告两项业务的新增、到期和存量规模。

在分析人士看来，此次《通知》主要是为了压缩通道业务降杠杆，防控房地产信托业务发生区域性或是系统性风险，在资管回归本源的浪潮下，信托业应持续向主动管理转型，积极开拓资产证券化、家族信托、以及消费信托等创新业务。

信托公司需报备新增房地产信托业务

从《通知》来看，为进一步落实银保监会信托部关于地产信托及通道业务规模“双压降”的要求，压实信托公司主体责任，提高日常非现场监测精细程度，确保三、四季度末辖内房地产信托业务规模和通道业务规模持续下降，且不出现“鼓肚子”现象，上海银保监局向辖内信托公司提出三项具体要求：

首先，上海银保监局要求，各机构应在公司经营管理情况报告(月度、季度、年度)中新增关注事项，专门反映公司房地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等情况，首次报送从9月开始。

其次，在事前报备《合规意见》中，信托公司应明确新增单笔房地产业务或通道业务对机构未来整体房地产业务或通道业务规模的影响，内容包括但不限于当前时点的业务规模、新增项目发行计划、相关项目到期情况、额度预留情况等。同时，监管部门指出，严禁新增违反资管新规要求、以监管套利隐匿风险为目的的信托通道业务。

公开信息显示，上海辖内的信托公司共有7家，分别是安信信托、华澳国际信托、上海国际信托、华宝信托、中海信托、中泰信托、上海爱建信托。一位上海辖内的信托公司知情人士向记者表示，“目前已经接到通知，该文件也是进一步对信托公司新增地产及通道业务的严格控制，今后每笔业务都要详细报备，还是在意料之中，等于是具体落实之前的监管要求。”

在房地产信托业务收紧后，信托公司应如何“谋生”？上海银保监局也给出了具体方案，结合2019年辖内信托公司年中监管工作会议精神，各信托公司可依法合规、适度开展体现信托本源特色的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务，但也要严格要求，做到稳健有序发展。

地产信托融资规模再收紧

今年以来，监管对房地产信托业务的管控力度不断加大，早在7月，就有部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会，监管明确信托公司对土地款融资业务，不得再新增仅接受符合“四三二”条件，即“四证”齐全、开发商具备二级资质、项目资本金比例达到30%。同时，明确交易结构为贷款模式的业务报告等界限。

而此次一线城市监管再次发声无异于给信托公司房地产业务带来一记重击，用益信托研究员帅国让在接受北京商报记者采访时表示，该《通知》与今年的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”）、以及《关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（即“64号文”）一脉相承，主要是为了压缩通道业务降杠杆，防控房地产信托业务发生区域性或是系统性风险。其次，契合政治局会议“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济手段”的要求；其二，因为上半年房企借助信托渠道融资规模较大，并且出现融资乱象情况，但最终目的还是防控金融风险，所以上半年对于房地产信托业务的处罚力度明显加大。

“此次《通知》，对此前监管文件的要求进行了细化，落实了银保监会此前的监管精神，有助于监管要求的落地实施。”普益标准研究员陈飞旭也分析认为，一线监管部门对信托公司的监管呈现常态化、精细化的趋势。此外，银保监会对银行向房地产企业的融资也进行了严格的限制，银行资金得到进一步规范，信托的通道作用不断削弱，自银保监会正式挂牌以来，监管的一致性和协调性都得到了很大的增强。

在管控力度加强的背景下，信托公司房地产规模也呈现缩水态势，据用益信托最新数据显示，8月68家信托公司共发行281只580.82亿元的房地产集合信托产品，较7月的524只795.23亿元的规模，在发行只数上下降了46.37%，发行规模上下降了26.96%。

应加大基础产业领域建设

今年以来，监管对信托行业的管控力度始终在加强，在严监管持续发力背景下，信托行业的罚单数量也与日俱增。北京商报记者根据银保监会披露的信息不完全统计，今年1月至8月7日，各级银保监机构已对13家信托公司开出21张罚单，罚没金额合计高达2039.36万元，远超去年同期水平。

不仅力度增加，监管处罚事由也更为细节化及具体明确，对信托公司的合规管理提出更高要求。梳理具体处罚缘由来看，房地产信托违规操作也成为监管处罚的重点，主要包括开展房地产信托业务不审慎、违规发放房地产自营贷款、违规接受第三方金融机构信用担保等事由。

在房地产信托业务遭遇“急刹车”后，信托公司如何告别传统路径谋发展？陈飞旭强调，房地产信托遭遇“急刹车”无疑会对信托公司的收入造成较大影响。在资管回归本源的浪潮下，信托业应持续向主动管理转型，积极开拓资产证券化、家族信托、以及消费信托等创新业务，更好地服务实体经济。

帅国让也提到，对信托公司来说，一方面应加大基础产业领域、消费金融、资产证券化等领域布局；另一方面可以根据投资者需求，设计合适的信托计划，做财富管理行业领导者。