警报！楼市调控下 买房贷款套路意外来袭…

楼市调控的重点是信贷的调控——只要管住了流入房市的资金，也就管住了房价。可上有政府的政策，下却有银行的对策……在这个过程中，总有人无辜受伤，比如刚需。

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真实的案例

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故事一

故事的主角是A同学，他是一个刚需。

毕业几年后，手里有了些积蓄，A同学就想着扎根在这座挥洒过青春汗水的城市……当然也到了谈婚论嫁的年龄，想给女友一个安定的家，理所当然的得买套房子。

感谢这轮楼市调控，房价稳了、选房也就更从容了，甚至时不时的新房特价、内部团购、首付分期……总之，有不少的捡漏机会。千挑万选后，终于在今年春末定了一套房。

所有的刚需都一样，想着办法省钱、能省的一定得省，这当然包括贷款利率了——这直接影响着月供的多少啊。

A同学刚买房时，信贷有宽松的趋势，银行放款较快、且部分银行出现了利率上浮的下调。这么好的机会干嘛不把握呢？

对应策略就是贷款能拖则拖啊，越往后拖、利率不就越低么！

千百种托辞找遍终于拖到了8月份，可一转眼……房贷利率却要升了。

A同学急坏了，以迅雷不及掩耳之际的办理好了所有的贷款手续，可房贷要由之前的上浮15%提高到20%！

A同学那个悔啊……怎么办呢？银行客户经理说买1万元的理财锁定三年，贷款还按上浮15%走。

没法，A同学只好买了1万块理财，可看到审批的贷款后傻眼了——利率上浮20%，A同学又急着去退理财……哪里是理财、买的是保险！

退保只退保险现金价值——7000块，白白亏了三千。A同学好不苦恼，只好自我安慰道：就当买个教训。

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故事二

B同学的故事同样具有戏剧性。

因等着结婚入住，B同学就选了二手房，好的是这套房子是全款房——也就没有了筹资、结清、解押的问题，只要B同学按揭房贷审批下款，就可以房产过户，时间应该是很快的。

B同学也是刚需，手里资金有限，解决的办法就是高评高贷（把房子的价格评高，这样就能从银行获得更多的贷款，从而减少首付），130多万的房子高评了20万至150多万，这样首付就能少付十余万……这样手里就有些闲钱可以装修、可以置办婚礼、可以留作日常应急等。

高评高贷的代价是月供增加，每月的还款额增加了，那银行要风控的啊 ——一般要求月收入应是月供的两倍以上，可B同学的工资有限、覆盖不了两倍月供。

解决方法就是做假流水。（PS：那种真作假的假流水。）

因信贷监管变严，假流水被发现、B同学的房贷被拒了，不得已新换了一家银行。这次没做假，可这次同样卡在收入流水上。

怎么办呢？解决办法是先把首付款存入银行……证明有这个买房的实力（或许有人问：为何不先结婚再提供两人流水？为了保留住另一个人的首房首贷资格啊）。

为此，还从别处借来十万块充首付款——130多万的首付本来是近40万，可高评到150多后，首付理论上得是50万。

签了一堆资料后，B同学就开始静等房贷审批。

一个月后，伴随着一张信用卡、房贷审批也下来了：可贷款额得下调10万。

B同学一听火了：拉我一月的存款、又办了我信用卡的业务，可承诺的贷款额却变卦了！

2

政策与对策

想必近个把月买房贷款的，或多或少都有以上不愉快的经历，并暗自埋怨银行的套路太深……其实没法，这是一个“上有政策、下有对策”的博弈过程。

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上面的对策

关于楼市，上面的政策非常明确，就是稳——既不能大跌、更不能大涨，而是要保持横盘、微涨或微跌。

应对的策略同样明确：当楼市萧条、房价跌幅扩大，人们购房的意愿极低时，那就是信贷监管宽松些、放放水滋润下楼市；当楼市小阳春、房价有跳涨趋势，人们的购房意愿被再次挑起时，那就加强信贷监管、卡紧流入楼市的资金。

而当下就处于房贷紧缩的这个小波段：控制房贷额度、限制信贷资金流入楼市。

那具体执行的银行该如何应对呢？

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下面的对策

整体来说，银行是愿意做房贷业务、尤其是新房按揭业务的：风险低——有房产做抵押、且贷款人分散又为居民，个人不像企业那么容易死亡/破产；成本低——新房一签就是一批房源、一批客户，有贷款规模、有客户规模，对应的单位成本就低啊。

与之对应的就是中小微企业的风险太大、成本太高——这也是政府支持实体信贷、而银行不愿意做的原因。

既然央行和银保监会限制房贷的放贷规模，可银行也是家追求利润的企业啊，于是对策就来了：

办理房贷的时候，搭售些银行代理的高利润产品了，如保险、纪念币、贵金属……A同学就被套路买了所谓的理财——其实是高佣金的保险。

借着房贷业务，开展些其他的银行业务了，如拉存款、办信用卡、甚至ETC……B同学就被套路办了信用卡、帮忙完成存款指标。

竟然房贷额度有限，那就把有限的额度放给更愿意出高价的借款人了，即把利率上浮提高……B同学少了10万额度，这少的额度肯定会以更高的利率放贷出去。

……

如果以上套路你不想走？……那你就等着房贷审批呗。

可有些贷款不能等啊——贷款不下来，二手房怎么过户交易呢？而有些贷款等不起啊——开发商会否以你房款没在规定时间支付而判你违约呢？更何况即使等，就能等来自己想要的贷款额度和贷款利率吗？

当你等急了、等得不耐烦了……你就被逼就范了，这里面也有着一定的心理学原理。

在买房贷款中，银行强势、买房人弱势，谁强谁有主动权，弱势的一方只能被动选择……可如何利用这个被动选择权呢？

3

该如何应对？

战略上认识到按揭房贷的优势。

首先要从大格局上认识到，按揭房贷是普通人（也许是一生唯一一次）所能获得的贷款金额最大、使用时间最长、资金成本最低的贷款，这种优势是其他任何贷款都不可比拟的。

即使按照曾经出现的利率上浮30%，其利率也就是6.37%（4.9%基准利率×1.3倍），而这种利率水平一般是很难从银行获得贷款的……更何况金额更大、期限更长呢！

一定程度上说，按揭房贷就是一项福利，“贷到就是赚到”的说法并不为过。如果看中了满意的房子、且房贷能批，不应过于纠结利率上浮的细枝末节。

战术上把握信贷周期波动的机会。

在明确“按揭房贷确实好”的这个前提下，如果利率更低当然更好了……现实也给我们提供了这个机会，就是利用信贷松紧的短期波动。

本轮楼市调控就很明显——楼市热了，信贷就紧；楼市凉了，信贷就松。所以要在楼市冷淡的时候办理房贷（因为房价要稳，所以也别期望“房价凉了就会接着大跌”）。

那利率多低才是低呢？参考基准利率（今后就是参考LPR），房贷利率越接近于基准利率，其到底的可能性就越大——上浮10%可以办理、上浮5%那就抓紧办理、若出现了基准利率那就抢着办理啊……

别再幻想着打折的利率了。

少些贪念、适可而止，放宽心态。

别总想着把所有的便宜都占满、占尽，适可而止即可。

A同学本来能办下来上浮15%的贷款、且不用买保险，可他总想着利率低些再低些……以致错过时机，反而损失更大。

B同学本来也能办下来利率上浮更低的贷款、且额度也够，可为了多保留个房票就以一个人的名义去买房贷款——相应的工资就不能裹住月供两倍，若夫妻两人的工资肯定就没问题（当然从另一个角度说，这也是保留房票的成本），其内心也是贪念的原因。适当妥协、吃些小亏，一定程度上来说也是生活的哲学和智慧。

“房住不炒”的总体原则下，楼市调控更加精准有效，愿你不要在信贷松紧的周期波动中被套路。