百城住宅库存连续8个月增长，三季度房企有望降价促销

伴随着传统房地产市场交易淡季，全国各地住宅库存也显示增加。8月28日，易居房地产研究院发布的数据显示，截至7月底，受监测的全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平方米，环比下降0.6%，同比增长6.0%。

住宅库存是指那些取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。

从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续8个月的同比正增长态势，相比去年同期，去库存的压力略有增加。

而从城市结构看，无论是一线城市、二线城市还是三四线城市，均呈现库存同比正增长态势。

数据显示，截至2019年7月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2704万平方米、22149万平方米和20074万平方米，环比增速分别为-2.6%、-0.4%和-0.5%，同比增速分别为19.7%、2.0%和9.1%。

易居研究院研究总监严跃进指出，观察三类城市数据，可以看出，三类城市都步入到库存同比正增长的通道之中。其中，一线城市预售证管控力度相对减弱，供应放量，库存同比连增14个月。二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势，目前连续三个月出现同比正增长，这说明其库存基本面也在发生变化。三四线城市目前保持了连续9个月的同比正增长态势，库存去化压力略有增加。

细化到具体城市，2019年7月，100个城市中，有58个城市库存出现了同比正增长现象。包括惠州、金华和岳阳的库存同比增长态势最明显，库存同比增速分别达到了129%、126%和76%。

这些城市都代表了重点三四线城市，而近期市场降温对此类城市的库存数据影响较大。同时，100个城市中，有42个城市的库存出现了同比下降态势，包括济南、合肥和江阴等城市库存下降态势较为明显。这些城市后续也需要积极补库存的城市。

在成交方面，按照易居研究院的统计数据，7月份成交有所降温。

2019年7月份，100个城市新建商品住宅成交量为5086万平方米，环比下降8.3%，同比增长8.3%。

总体来看，今年1-7月份的销售数据，3-4月份是一波“小阳春”，而到了5月份有所降温，6月份受推盘力度强化和部分滞后的交易数据纳入网签，市场交易有所反弹。7月份本身属于淡季，市场交易下滑符合预期。

按照去化周期，2019年7月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.3个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.3个月，该数值相比6月份9.8个月有所减少的。

此前，自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。基于该划分，当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。

在全国100个城市中，消化周期在36个月以上的城市数量为1个，即燕郊，消化周期达38.3个月。消化周期在36-18个月的有11个城市，包括漳州、香河等城市。消化周期在18-12个月的有27个城市，包括洛阳、兰州等城市。消化周期在12-6个月的有43个城市，包括江阴、石家庄等城市。消化周期在6个月以下的有18个城市，包括苏州、张家口等城市。

严跃进预测，8月份的库存基本面预计和7月份差异不大。总体上看，今年三季度属于市场交易的淡季，淡季因素叠加库存增加的因素，会倒逼相关房企积极调整销售策略。无论是大型房企还是中小型房企，都会因为此类压力而采取降价促销、以价换量的策略。