合肥土地调控升级，调地价、竞自持，背后是求“稳”

8月28日晚间，合肥市自然资源和规划局发布公告，对商品住宅用地定价方式和拍卖方式进行了调整。今后，合肥住宅用地将参考周边新房和二手房定价，拍卖方式由“价高者得+最高限价时转为摇号”变为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。这在一定程度上加大了企业的竞拍压力，有利于促使企业理性拿地。

新规：调地价、“竞自持”

公告指出，为贯彻落实房地产长效管理机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产市场平稳健康发展，一方面，调整商品住宅用地定价方式。建立房价和地价联动机制，根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况，按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价和起拍价。

另一方面，调整商品住宅用地拍卖方式。将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

这已不是合肥第一次加码调控。今年5月21日，合肥市自然资源和规划局发布《关于进一步明确竞买资格审查的公告》。公告指出，为维护土地市场的公开公平公正，自即日起，竞买人在办理含有商品居住用途地块的竞买报名登记手续时，须提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺。违者将在两年内被禁止参与合肥市范围内土地竞买。

如果说资格审查是为了提升现场的竞价程序的标准化，确保土地市场的公开公平公正，那么本次调整则更倾向于根据住宅市场交易情况对土地市场整体走向进行预判，从而达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目的。与此同时，由“摇号”转变为“竞自持”的土地出让程序在一定程度上加大了企业的竞拍压力，对受让企业的资质有了更高的要求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“此次新政取消了摇号政策，加入了配建租赁住房的要求，这种做法使得市场竞争性更强，同时有助于形成更好的租赁住房供应效应。而且，此次新政也对租赁住房的开发进行了规定，尤其是提到了单次租期不得超过15年。”

房企拿地更谨慎，高价地难再现

据新京报记者统计，除合肥外，苏州、东莞等城市同样进行了土地调控升级，诸如苏州降低一次性报价最高限价，东莞新规致使“价高者不一定得”，更有中国银保监会发文整治银行机构乱象，诸如表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。

据中原地产研究中心的统计数据，7月全国热点一二线城市土地成交总金额约为3581.7亿元，土地成交溢价率不到12%。从平均溢价率来看，2019年4月至7月，全国一二线城市土地平均溢价率分别为24.23%、17.86%、18.8%和11.99%，在6月至7月出现了比较明显的下跌。

尽管近两个月一二线城市土地溢价率呈下降态势，但合肥土地成交仍存在溢价率高企的现象。7月17日，合肥一宗编号为FD19-6的地块成功出让，成交价为5.22亿元，溢价率达到约50%。7月30日，合肥出让7宗住宅用地，6宗地成交，1宗地流拍。在成交的宗地中，位于巢湖市的宗地溢价率高达165%。

在诸葛找房分析师岳蒙蒙看来，此次新政的出台，有利于合肥市场平稳发展，稳地价、稳房价、稳预期。对于房企而言，直接限定未来销售价格以及竞自持用于租赁住房的规定，使房企拿地更加理性、谨慎，更加关注拿地成本及未来的盈利空间。

严跃进也认为，未来，房企需要积极研究租赁住房的开发模式，同时也要对当前稳地价等政策有足够的认识，否则盲目拿下高价地，容易被管控。