民企500强，为啥房地产营收占比最高？

在“2019中国民营企业500强”榜单中，房地产业入围企业数量不减反增，行业营收占比高达10.2%，房地产业成为除综合行业外民企中营收占比最高的行业。

8月22日，全国工商联发布了“中国民营企业500强”榜单。榜单基于全国工商联对上规模民营企业的调研，按照上一年的年营业收入总额确定排序，今年500强的入围门槛是2018年营业收入达到185.86亿元。

全国工商联经济部综合处相关负责人对经济观察网表示，若企业所经营业务分属于多个行业，且这些业务占比均不高，则该企业被列入“综合行业”；行业分类以企业自主申报为主，由工商联适当调整。同时，上述负责人表示，“综合行业”的划分标准并非绝对，业务占比50%以上的可明确所属行业，但低于50%的要结合企业自主申报情况确定。

根据中泰宏观统计，500强民营企业的行业分布中，房地产业入围企业共计39家，数量不减反增，较2017年增加3家，高于2016年的37家，高居行业入围数量第三名。从行业营收占比来看，房地产业营收达到29028.81亿元，行业营收占比达10.2%，除综合行业外，房地产业仍是民企中占比最高的行业。

2019民企500强行业营收占比TOP10

备注：来自中泰宏观，行业营收占比=行业营业收入总额/民企500强营业收入总额

“从500强榜单中房地产业的表现看，近两年来房地产对经济的贡献有所上升。”中泰证券首席分析师梁中华表示，从入围数量看，2012年500强房地产有33家入围，2013-2014年降至28家，最近三年又回升至30家以上；从营收占比看，房地产业10.2%的占比处于历年来比较高的位置，相比之下5年前的营收占比仅在7%左右。

为什么处于调整期的房地产行业会在 2018 年出现较高的营收水平？

梁中华认为，2016年后棚改货币化安置开始，政策有所放松，房地产市场回暖，在2017-2018年迎来了房地产的反弹期，相应地今年榜单中房地产业入围数量与营收占比有所回升。

相比较而言，2014-2015年地方房地产市场面临高库存问题，经历了大幅的调整，整体上房地产市场是降温的。因此，2018年的500强民企中房地产业的表现实际上与宏观经济环境是相符的。

为什么近两年房地产的盈利情况要好于同期的实体企业？

从行业对比来看，房地产整体盈利能力要高于其他行业。梁中华表示，2009年房地产上市公司的总资产回报率处于6%-7%，2018年回落到4个点左右，利润近年来有所下滑。“但是从房地产融资能支撑的利率水平看，房地产信托产品发行的收益率在8%左右，其投资回报率仍好于实体企业。”梁中华称。

梁中华认为，最近两年实体企业表现不佳，而房地产业一方面由于去库存效果显著，商品房的库存被消化，另一方面受益于较高的房价，因此在2018年的营收相对实体企业较好，但随着今年房地产的下行周期，房地产业的营收占比会有所回落。

此次民企 500 强榜单中的行业分布呈现怎样的特点？

梁中华表示，500强企业偏技术型的企业较少，绝大部分企业所属行业是偏周期的，比如建筑业，批发零售业等。“过去十年房地产价格一路飙升，带动了房地产相关产业链的大繁荣。尤其是在08年以后，发达经济体的需求不足，同时国内人口经历结构性变化，过去连续5年出现劳动年龄人口的负增长，经济上需要通过房地产、基建等进行逆周期调节。”梁中华说。

“因此从行业分布看，目前500强企业偏周期的居多，而偏技术型企业则是未来经济转型的方向。”梁中华表示。

下半年房地产民企的投资和营收情况是怎样的？

梁中华认为，下半年土地市场降温，土地购置费增速将回落，同时考虑到销售增速这一领先指标的回落，以及7月份以来房地产企业融资环境收紧制约投资，下半年房地产投资的整体趋势是下行的。

梁中华预计未来的房地产营收占比将会回落。梁中华认为，随着棚改政策降温与消费需求减少等因素，当前房地产的大周期是向下的，同时政策调控坚持“房住不炒”，小周期也是下行的；下一步的经济调控将更多地转向控制房地产、支持新经济。