千亿黑马正荣地产增速“刹车”，放缓拿地降杠杆向质量转舵

从169亿到1080亿销售额，正荣地产集团有限公司(HK：06158，下称“正荣地产”)这匹“黑马”，仅用5年的时间便闯入千亿阵营。其业绩增长速度，直到现在还在为人所津津乐道。完成千亿目标后，正荣地产在新三年战略“高质量发展”的指导下，开始勒马徐行。

8月25日，正荣地产交出了2019年中期业绩答卷。数据显示，2019年上半年，正荣地产实现营收同比增长10.8%至136.5亿元;溢利为人民币11.79亿元，同比增长23.2%。

但在这份尚算可观的成绩单背后，2019年上半年，正荣地产的销售增速仅为0.8%，去年同期这一数据为170.3%。与此同时，报告期内，正荣地产新增22宗地块，与去年同期相比减少11宗，拿地速度明显降低。

今年年初，正荣地产表示2019年是“新三年战略”首年，并将此阶段发展定义为高质量发展期。而在现今增速降低、拿地放缓的背景下，正荣地产的高质量、稳增长又将如何实现?

正荣地产销售增速急速下滑，营收何以为继？

今年年初，正荣地产执行董事兼董事长黄仙枝在2018年业绩会上透露，2019年正荣资产将年度销售目标定为1300亿元，目标增长率20%。彼时，市场就曾对此提出疑问，这一目标增长率对于动辄销售增速50%甚至更高的正荣地产来说是否太过保守?

如今，伴随着其年中期业绩数据公布，可以看到，前几年高速扩张的正荣地产正在改变。

财报数据显示，截至2019年6月30日，正荣地产合约销售额586亿元，这一数字与去年同期合约销售额581.2亿元相比，同比增长仅0.8%。

58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析表示，一般来讲，影响房企销售增速的原因主要有两个，一是房企的开工量变化，如果开工总量增长趋缓不足以支撑可供销售量提升，则会对销量增长形成掣肘;二是项目所在城市的调控政策以及市场温度，与企业销售有直接关系。

蓝鲸房产梳理财报发现，今年上半年，正荣地产新增开发项目22个，与去年同期相比减少8个。

对此，正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙在半年报业绩会上表示，对完成全年销售目标充满信心，现在企业整体销售业绩和规模增长，均在公司的预期内。他指出，近三年，正荣计划把增长速度控制在30%左右。同时，为保证销售业绩，正荣项目开发周期目前已缩短到7个月，首次开盘的去化率达到70%。

值得注意的是，在改善型住房价格不断上涨的当下，将自身定位为“改善大师”的正荣地产，2019年上半年的合约平均售价却进一步下跌至1.54万/平方米。

王本龙解释称，销售价格回落一方面是由于之前一部分三四线城市货值在上半年进行了清货;另外，市场上限价政策对销售价格的影响不小。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产分析说，房企销售均价下降会引发营收增长速度难以随着销售面积同比增长，可能会引发销售费用比例上升和单位销售毛利下降，进而影响企业盈利能力。

频融资、缓拿地，调整杠杆率谋求质量发展

在正荣地产内部，2019年-2021年被定义为高质量发展期，而2019年则是正荣地产新三年战略的开局之年。对于“高质量发展”的定义，正荣地产执行董事兼董事长黄仙枝在2019年半年业绩会上总结为：适当发展规模、持续提升竞争力、不断优化财务结构。

从正荣地产2019年业绩报告披露的数据来看，“新三年战略”已经在各项数据中有所显现。报告期内，正荣地产净负债比率下降至70.8%;加权融资利率由2018年年底的7.8%下降至7.6%;现金短债比例也由2018年底的1.19倍提升至1.21倍。

对于财务结构调整进展情况，正荣地产执行董事副总裁兼财务总监陈伟健表示，“得益于上市融资进展顺利，同时今年7月股票增发，再加上销售增长、利润结转，公司现金流得以增加;另一方面，今年也加大了与房企的合作，通过增加股本权益等方式来降低净负债率。”

据蓝鲸房产不完全统计，自2018年1月上市至今，正荣地产通过各种融资渠道，在海内外共募得人民币87.9亿元，美金17.1亿美元。其中，不包括今年6月发行的2亿美元永续债，及7月通过股票增发，融得的12亿港元和1.3亿美元的海外银团和双边的借款。

但频繁发债之后，正荣地产并未继续大举开疆扩土。截至2019年6月30日，正荣地产新增土地22宗，预计建筑面积约290万平方米。而去年同期，正荣地产新增33宗地块，建筑面积约为590万平方米。这多少使业界感到意外。

同策研究院总监张宏伟向蓝鲸房产分析指出，一家企业想要保持每年30%-50%销售额的增长，至少保持土地储备也有3-4倍的增长，才能够保证企业在未来的发展中维持现阶段销售水平。

增速方面放缓节奏，规模方面从高速上升到转向平稳，正荣地产希望以质量保持生命力。王本龙在业绩会上表示，下半年可能对企业来说是个相对好的拿地时期。地价走低，企业会进行集中补货。同时，截止今年6月底，正荣地产共持有167个项目，土储总建筑面积2634万平方米，总货值约人民币4500亿元，王本龙称，这个数量可支撑未来三年开发。

千亿过后，正荣地产为自己选择了一条稳健发展的道路，从2019年上半年的这份业绩报整体尚算可观。但是，在销售增速下滑、减缓拿地的背景下，正荣地产又将如何实现高质量发展?蓝鲸房产将持续关注。