部分银行调整压降开发贷款 有监管入场检查信贷资金流向

“房住不炒”之下，商业银行开始调整授信政策，收缩开发性贷款等涉房业务。

8月8日，数位业内人士对21世纪经济报道记者表示，近期开发贷批贷速度有所下降，有的银行开始调整资产结构，压降涉房贷款规模。信贷检查也要求要落实到位，按照实质大于形式的原则穿透监管资金流向。

此前7月31日，中国人民银行对外表示，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。其中，在开发性贷款方面，加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

有银行业内人士表示，监管开始入场检查银行房地产信贷业务，除传统的开发性贷款、个人按揭贷款，也要检查涉房商票质押贷款。

也有银行开始自查房地产业务。21世纪经济报道记者独家获悉，某股份制银行已经发文，要求落实监管机构金融回归本源、服务实体经济，坚持“房住不炒”的总体要求，开展专项检查。

银行业的贷款投向中，房地产开发贷款超11万亿元，这一庞大的资产增速开始下降。根据央行数据，截至2019年二季度末，房地产开发贷款余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季末低4.3个百分点。

调控开发贷款

一位华南股份制银行对公人士表示，开发性贷款和经营性物业贷款在年初仍是投放重点，数家国内大型房企曾有融资，近期开发贷并没有停止，但是批贷不容易了。

另一股份制银行分行人士表示，该分行的表内外资产约4600亿。资产结构中，房地产大约占比1/3。在“房住不炒”监管要求下，该行近期调整资产结构，下半年资产投放额度仍在增长，但是个人住房贷款和开发性贷款都要压降，新增额度转向普惠。

从信贷政策看，多位业内人士表示，房地产信贷政策并无变动，只是监管变得更严格。且有的地方监管已经入场检查地产信贷情况。

一位华东银行业内人士表示，信贷政策与之前一致，但要求要落实到位，按照实质大于形式的原则穿透监管资金流向。部分银行之前打擦边球，通过形式创新给地产融资的做法已经走不通了。

随着监管对“三三四”以及此后一系列检查，各家银行对房地产业务风险合规更为重视。

21世纪经济报道记者调查发现，在实际业务中，不同银行对开发性贷款的把握程度不一。部分股份制商业银行、城商行近两年在开发性贷款投放较多，但有的国有大行已经投放大为减少。

一位国有大行分行人士指出，该分行地产授信政策没有更严，但由于监管、审计检查中，房地产业务是重点，该分行已经很少投放开发性贷款，甚至拖累个人住房按揭贷款增速。

某知名地产分析人士认为，今年下半年，监管仍将坚持房地产调控从紧的导向，房地产贷款也是重点查处的内容。房地产信贷管控中，自查是一种前期的管控，各大银行需要重视起来。不排除后续还会有各类监管风暴，包括银行和房企、购房者等都需要谨慎，需要合规办理贷款。

地产信贷大检查

在“房住不炒”之下，既有监管开始入场检查银行房地产信贷业务，也有银行开始自查房地产业务，调整信贷投向。

近日，市场流传一份银保监会发布的《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。21世纪经济报道记者采访多方人士，均未否认其真实性。

该检查通知显示，根据国家统计局发布的2019年6月份全国70城商品住宅销售价格指数，结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单，对北上广深、部分二线城市在内的32个城市，由各地银保监局选择房地产信贷规模较大或占比较高的机构、房地产相关业务风险较为突出的机构、与融资规模较大的房地产企业合作较多的机构、与交易火爆楼盘合作密切的机构等进行检查，受检机构原则上不得少于3家。

有银行业内人士表示，银保监局已经入场检查信贷业务，除传统的开发性贷款、个人按揭贷款，也要检查涉房商票质押贷款。

根据上述通知，监管检查重点包括贯彻落实国家房地产政策和监管规定所采取的主要措施、取得的效果及存在的问题；房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等，以及违规向“四证”不全项目提供融资；房地产业务风险管理情况；个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域；银行理财资金投向房地产领域，直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资，或以自身信用提供支持或通道等问题。

在此情况下，此前在地产业务较为激进的股份制银行，也已经开始将业务重心转移。

21世纪经济报道记者独家获悉，某股份制银行已经发文，要求落实监管机构金融回归本源、服务实体经济，坚持“房住不炒”的总体要求，开展全行房地产行业授信业务专项检查。

检查范围为截至7月末投向为房地产行业的表内外存量授信业务，重点自查房地产开发贷款业务，包括贷前和贷后检查。

其中，贷前检查包括房地产业务是否存在未取得总行房地产名单准入，即进行授信审查审批；检查是否存在未取得总行限额核准，即进行房地产项目放款；检查是否存在超集团授信额度投放，以及未取得集团授信额度切分即进行房地产项目放款。此外，检查是否直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；是否向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资。

在贷后检查方面，检查项目资本金比例是否符合国家有关规定，是否存在抽逃资本金的行为；借款人是否接受资金监管、对外支付程序是否合规、是否存在挪用的行为、资金运行是否做到封闭管理；单笔金额超过总投资5%或超过500 万元的贷款资金支付采用受托支付的应检查支付相关的交易背景资料是否符合约定用途。