央行"六提"房地产信贷 收紧负债率高拿地王企业

金融领域的信号越来越紧了。

央行7月31日消息，日前中国人民银行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，传达深化金融供给侧结构性改革、增强金融服务实体经济能力的决策部署。会议指出，近年来金融系统加快推进金融供给侧结构性改革，银行业信贷结构出现积极变化，但房地产行业占用信贷资源依然较多。

因此，央行“六提”房地产，要求各类银行控制房地产贷款投放；真正落实房地产市场平稳健康发展的长效机制；保持房地产金融政策连续性稳定性；保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。一个“控制”，一个“落实”，两个“保持”，一个“严禁”，一个“加强”，这轮房地产金融信贷调结构雷厉风行。

中国房地产报记者多方了解到，为落实并延续金融调控政策，银行等各类金融机构也在进一步调整信贷结构，降低并收紧对房企的信贷投放额度，做到只减不增；与此同时，实行严格的白名单制，针对房企划分不同的授信等级；除此之外，还提高授信房企的门槛，对后者资产负债率、土地资本金、项目商业住宅比等多项指标做出要求。

地产挤占信贷资源

尽管政府相关层面多次提出推进金融供给侧结构性改革，优化信贷结构，但房地产占有信贷资源依然较多，这不仅是央行座谈会上提到的，也是金融行业普遍共识。

先看一组来自国家统计局的宏观数据：2017年1至6月，房地产开发企业到位资金75765亿元，其中国内贷款13352亿元，占比17.62%；2018年1至6月，房地产开发企业到位资金79287亿元，其中国内贷款12292亿元，占比15.5%；2019年1至6月，房地产开发企业到位资金84966亿元，其中国内贷款13330亿元，占比15.6%。可以发现，相比2017年金融监管加码前的情况，2018年和2019年同期房地产行业在国内贷款占比仅降低2个百分点，与以往情况不相上下。

一位大型银行负责人告诉中国房地产报记者，“2018年，我们银行对于房地产企业的信贷额度只能说没有新增，但降低幅度也不明显，原因是现在有授信额度的房地产企业大多不会轻易去提前还贷款。比如我们前段时间做了一项类永续债业务，规定到期会调高利率，但最后企业都选择承担高利率而不愿意还钱。”

一位深圳金融机构董事长告诉中国房地产报记者，“现在房企资金链很紧张了，个别龙头企业发债利率已达13%，有的甚至达到16%至18%，有的国内拿不到钱只能到国际市场去发债。这也使个别企业成为金融监管的重点。”

他还进一步透露，“房企金融监管从2017年至今不断加码的原因，其实就是房企占用银行授信额度太高，有的银行甚至达70%至80%，剩下的20%才流向实体企业，使得整个金融生态系统受到破坏。”

实施白名单两级制对“双高”房企更挑剔

针对房企占用信贷资源多的现象，央行座谈会提出，各类银行要控制房地产信贷投放，并加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。

对于哪些高杠杆企业会被纳入监管范围，中国房地产报记者多次联系中国人民银行进行采访，但电话未接通；后联系四大行之一的中国农业银行进行求证，其内部人士表示，“目前房地产监管话题敏感，监管范围不便对外透露”。

不过，一位接近央行的研究人士告诉中国房地产报记者，“这次座谈会其实是对之前金融监管政策的一次延续，并没有特别大的边际增量。可以看到，即便之前为了稳定经济增长，鼓励信贷投放时期，国家对于房地产信贷政策也都是要重点监控和分类调控的，并没有因为经济实现了稳定增长就放开。”

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“从企业范围看，不排除三种企业可能会被纳入到监管系统中。第一是负债数据偏高的企业，尤其是包括资产负债率超过85%的地产企业很容易被监管；第二是近期融资规模相对大的企业，尤其是动辄数十亿元且频率高的发债计划，更容易面临管控；第三是部分高价拿地王的企业，包括土地溢价率超过50%的企业等。”

中国房地产报记者多方了解，资产负债率高和融资规模大的房企更容易被纳入监管，目前无论是银行还是其他金融机构，对房地产的信贷投放都变得更严苛更挑剔。

前述大型银行负责人告诉中国房地产报记者，“具体监管哪些企业，我们没有具体参数，但是我们针对房地产企业实施两极化的白名单制，也就是白名单A和白名单B，央企国企和排名前十的民企在白名单A，比如万科、保利、远洋；其他比如泰禾等资金情况差的在白名单B。总体来看，目前对房地产贷款投放额度收得很紧，可以做棚户区改造，但是非棚改项目基本上很难落地。”

不仅银行，其他金融机构也更加关注房企潜在的金融风险。前述深圳金融机构董事长透露，“现在只要是经营范围有大量房地产资产质押的都纳入监管。比如监管加码之前，如果开发商资金不够，我们可以做土地置换，给他们1比2或者1比3配杠杆，现在不行了，只能‘一刀切’；假如企业资金出问题了，我们要承担更大的风险。”

他进一步表示，“现在所有金融机构只做房地产标准化项目，按照‘432’标准，四证齐全，开发商自有30%的土地款，二级开发资质。除此之外，我们还要看到开发商负债率不能高于50%，项目区域位置要好，项目中商业配套占比不能超过20%，住宅不能低于80%。”

新一轮强监管下，房地产企业不仅要稳定经营，更要守住现金流，理性发展。