再扯房地产：开发商现在的处境到底怎么样？

中国的房地产问题，如果中国的房地产问题大爆发，必然是从先知先觉的开发商开始的。房价不能上涨，开发商的房子不能如期的卖出，那欠银行的巨额债务不能够够归还（万科欠债万亿，其他的房地产商业差不多），很多可能连利息都还不了，那开发商抵押给银行的房子最后可能就资不抵债了。开发商迫于银行资金的压力，开始降价甩卖（看看万达地产为了还债，卖地产的情形，以后市场不好，可就没有这么好卖了），一手房放量下跌，从而带动后知后觉的二手房市场下跌。（现在国内通过行政手段调控，控制成交量，从而能够锁定房价在高位）。

那房地产开发商现在处在什么样的处境呢？

房地产上市公司的股票，房地产板块股票在经历了万科遭爆枪后，目前已经是处在阶段性高点了，在A股没有大牛市，或者资金面没有超级放水的情况下，房地产企业股肯定跑不过大盘的。现在股票可以质押，未来如果房价出现暴跌，那在质押的情况下，必定带动股票的暴跌。到时房地产股票对股市的影响会减少，那中国的股票慢慢的也会成为经济的晴雨表。

销售回款，房地产目前在一线城市的压力最大，由于各种政策的限购，销售放缓，回收资金很难，而买地的成本有巨大，同时，负债又高，这样给企业的资金压力就会越来越大。虽然房地产的总体销售业绩创新高，但是利润并没有增长，反而下降；销售创新高主要是得益于三四线城市。目前，一二线城市已经没有以前火爆了，传导到三四线城市，半年，一年就可以了。到时这些都炒作完了以后，再加上政府的各种限购政策，那房企以后的销售会放缓，回款的压力会越来越大。最近的各个城市的抢人才大战，其实很多的目的，都是为了房子上涨，从而吸引人来买房子。

融资成本，房地产企业普遍属于高负债，长周期的行业，在现在大背景是防止金融风险，防止金融系统性风险的下，金融去杠杆，那市场上房地产的贷款利率大幅上升，很多本想买房的，因为利率的提高，很多都不想买了，或者买不了了，同时利率的提高，加上房地产企业债务率高，银行现在都不愿意房贷给它们，这样房地产企业的贷款成本也提高了，而且也更难融资 了。再者，现在美联储处在加息的周期，随着继续快速的加息，美国的国债利率不断创新高，那房地产的还款换还利息的压力会越来越大。（银行从来是只做锦上添花，不做雪中送炭的事）

房地产在前几年的这轮去库存中，资产规模扩张很大，但是债务规模扩张的更快，这对于房地产这样的资金密集型且收款周期很长的企业来说，资金的压力是非常的大的。规模越大，对现金的压力和需求越大，到时候只有资金一出现问题，那银行就会要求收回贷款。那不管你规模多大，很容易就让你倒闭破产。而且是规模越大，危险也越高。你看看万达地产，在债务危机的时候，甩卖也是在一夜之间。哪像万科这样的，负责1万亿，到时候房子一旦卖不出去，一旦流动性短缺，那对市场的冲击会更大。在那种情况下，能够接手的几乎就没有。现在商业地产已经倒下了，住宅地产的危机很有可能越来越近了。