富力暂缓拿地3000亿负债压顶负重造车 短期债超500亿

近期融资环境收紧，近三百家中小房企倒闭，头部房企也开始收缩脚步。富力地产(02777)7月26日内部发文指示，下半年原则上暂停拿地，如遇优质土地等特殊情况，项目单独呈报集团董事长审批。

暂停拿地或许是因为资金链遭受巨大的考验。长江商报记者梳理发现，截止2018年，富力地产负债超3000亿元，13个月融资近800亿元解资金之渴。截至2019年3月底，富力的资产负债率为82.04%，较2018年底的80%上升2个百分点；净负债率也由去年底的180%继续上升至280%。

截至一季度末，富力地产短期借款153.23亿元，一年内到期的非流动负债为347.28亿元，二者合计组成短期债务超过500亿元。而货币资金只有398.19亿元，与短期债务之间存在超过102亿元的缺口，短期偿债压力较大。

此外，今年前6个月富力累计实现权益合约销售金额约602.2亿元，此前，富力方面公布其年度权益销售目标为1600亿元，按照此数据计算，该集团仅实现年度目标约37.64%，下半年逾千亿元业绩目标压顶。

一位业内人士向长江商报记者表示，对于富力此类销售目标来说，实际上也是有各类问题的，因为半年业绩完成不好，这个时候说明去库存效果不好，同时也会影响资金回笼的状态。所以从后续企业运作角度看，类似企业会采取新的“战略”，其中“战”体现为去库存，而“略”则体现为适当放缓投资的节奏，或者说不拿地等。

暂缓拿地

近日，有报道称，富力于7月26日发布的一份内部文件透露，今年以来，富力销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距。当前各地区公司最重要的工作是加大销售力度，确保完成销售任务。2019年下半年的工作重点围绕“促销售、抓回款”开展，坚持全民营销，加强促销力度，以完成项目销售目标为第一优先级。

与此同时，富力重申了各个地区公司须成立回款工作小组，以解决销售及回款时间紧、任务重的问题。加快销售和回款之余，富力还要求，各地区公司2019年下半年原则上暂停拿地工作，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

2018年中期报告显示，公司于2018年上半年进行土地收购的速度较2017年同期有所放缓，收购的总建筑面积为840万平方米。对比而言，2017年公司全年新增权益可售面积为1811万平方米。2019年，公司预计将拿出400亿元用于收储土地。

中国指数研究院的《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》显示，富力地产1月至6月，总拿地金额为136亿元，排名37。

上述业内人士表示，富力此次内部文件中提到了暂时不拿地的表述，充分说明了战略方面的新特点。第一、“战”方面说明要狠抓去库存和追销售，以资金回笼为重要导向。第二、“略”方面则主要放弃拿地等机会，进而形成主动降低投资速度等导向。类似规定，和富力本身以及行业等情况都有关。从实际情况看，富力当前收购了很多项目，包括酒店和汽车产业，本身对于资金的渴求程度是很高的。而从行业本身来说，当前地产行业进入降温周期，本身也体现了收紧和风险扩大的特征。

如果上升更高程度，富力类似事件，或说明从企业层面看，开发投资的拐点已经到来。类似企业都是大型企业的代表，此类收缩战略恰是说明企业相对保守的经营策略已经形成，这也是后续其他相关房企需要积极研究的一个信号。

半年销售业绩仅达37%

暂停拿地或许是因为资金链遭受巨大的考验。长江商报记者梳理发现，截止2018年，富力地产负债超3000亿元，13个月融资近800亿元解资金之渴。截至2019年3月底，富力的资产负债率为82.04%，较2018年底的80%上升2个百分点；净负债率也由去年底的180%继续上升至280%。

截至一季度末，富力地产短期借款153.23亿元，一年内到期的非流动负债为347.28亿元，二者合计组成短期债务超过500亿元。而货币资金只有398.19亿元，与短期债务之间存在超过102亿元的缺口，短期偿债压力较大。

2019年富力加速融资，1月4日，富力发布了新的发债公告，实际发行总额为70.2亿元，票面利率7%；1月7日，富力地产公告披露，已于2018年12月29日完成2018年度第九期超短期融资券的发行，实际发行10亿元；1月18日，广州富力地产股份有限公司发布公告称，间接全资附属公司怡略有限公司拟发行一笔优先票据。该票据本金额3亿美元，利率9.125%，期限为2022年到期。

拿地暂缓的同时，销售业绩也完成的并不好。7月2日，富力地产发布公告称，今年前6个月集团累计实现权益合约销售金额约602.2亿元，此前，富力方面公布其年度权益销售目标为1600亿元，按照此数据计算，该集团仅实现年度目标约37.64%，下半年逾千亿元业绩目标压顶。内部文件中也提及：“今年以来，集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”。下半年富力要实现既定目标的难度不小。

销售缓慢除了外部大环境外，也与富力自身的一些违规行为有关。2019年以来，富力在成都、海南、淄博等地多个项目因违规被暂停销售。5月27日，成都“富力中心”项目遭成都住建局通报批评，暂时关闭网上签约权限；5月初，山东省淄博市富力万达广场(富力城)项目被暂停该项目的预售资金拨付、合同网签备案和新楼盘开盘。

影响最大的还在于5月1日，富力红树湾项目因大规模破坏区域内的红树林，被海南省澄迈县住房保障与房产管理局开具罚单，项目所有商品房暂停销售许可，关停相关公司商品房合同网签系统。要知道，该项目富力地产欲总投资150亿元，建设工期5-8年，总占地面积约8000亩，总建筑面积约230万平米。

此前，富力地产还因子公司违规销售、违规认筹、无证施工等频频被监管部门处罚。

负重造车

宏观经济下行，地产调控政策不断加码，房地产市场趋向饱和，地产行业的黄金时代渐行渐远，大部分地产商必须培育新的增长点才能更好地生存下去。而汽车产业是仅次于房地产的第二大产业。富力也进入了万亿级的新能源汽车市场。

7月6日，富力集团与华泰汽车集团宣布双方正式达成战略合作——富力集团参股华泰汽车，携手发展新能源汽车产业。

根据公告，双方将携手整合全球优势资源，发展电动化、智能网联及无人驾驶汽车技术，将全球最先进的轻量化新材料、新技术、新工艺应用于整车开发制造的全流程。这一战略合作，宣告了富力集团正式进军新能源汽车产业。

尽管新能源汽车销售还延续着增长态势，但已略显疲态。中国汽车工业协会统计数据显示，今年1—6月新能源汽车销量为61.7万辆，虽然同比增长49.6%，但远低于去年同期111.5%的增幅。近日，中汽协下调了2019年新能源车的预期销量，预计为150万辆，相比上年仅增长19.4%左右，而此前的预测销量为160万辆。

值得注意的是，财报显示，2018年华泰汽车实现营收181.8亿元，同比增长1.8%；但归母净利润为-16亿元，下滑243.24%，录得巨幅亏损。

业内认为，在房地产行业趋冷的情况下，地产企业依靠高杠杆、高周转和强大的运营能力即可快速做大做强。但在汽车产业，成长逻辑显然不同。汽车产业的特点是投资回报周期长、回报率低，富力此时进行新能源汽车布局，无疑面临着不小的挑战。