6月三四线城市房价“北涨南跌” 社科院预测下行小周期将来临

随着棚改退潮以及各地楼市政策的缩紧，三四线城市的房地产市场已趋于稳定，并显现出降温趋势。

2019年7月29日，中国社科院财经战略研究院在官网发布《中国住房市场发展月度分析报告》。报告显示，三四线城市房价涨跌互现，总体较为平稳。

报告还预测，如果没有进一步政策刺激，三四线城市住房市场将先后进入下行小周期。

涨跌互现：北部多城仍呈涨势

根据《中国住房市场发展月度分析报告》显示，2019年6月，三四线城市房价平均环比上涨0.192%，涨速比上月略扩大0.061个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为65个，比上月增加15个，上涨城市占比为55%，下降的城市为53个，占比45%。上涨城市与下跌城市数量占比较为均衡，涨跌互现。

具体来看，北部多个城市房价仍呈上涨态势。环渤海经济圈内，临沂市6月房价同比上涨23.27%，涨幅位居全国三四线城市第二名；唐山市、日照市和泰安市上涨幅度超过10%；秦皇岛市、济宁市、邯郸市等多地房价均同比上涨。河南省内，南阳市6月房价同比上涨24.64%，涨幅位居全国三四线城市首位；洛阳市同比上涨14.59%，驻马店市同比上涨12.41%；商丘、信阳、安阳等多地房价依然上扬。

6月房价下滑较明显的区域是四川和珠三角周边城市。三四线城市中，自贡、遂宁以及乐山三市房价跌幅超过5%；南充市、眉山市、绵阳市等市房价均有所回落。受珠三角一二线城市房价降温的辐射，肇庆、阳江等地房价均同比下跌。

值得关注的是，作为为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降2.41%，降幅与上月相近，预示着环京房价持续上涨的“小阳春”告一段落。

但整体而言，6月三四线城市房价总体较为平稳。6月三四线城市房价平均同比上涨2.667%，比上月降低1.517个百分点，涨幅和跌幅都控制在一定范围内。

下行周期将来临，房价稳中趋降

《中国住房市场发展月度分析报告》预测如果没有进一步政策刺激，三四线城市住房市场将先后进入下行小周期。

报告指出，三四线城市总体缺乏高端产业和人才吸引力，房地产市场并不具体长期持续上涨的条件。2018年下半年以来，在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下，三四线城市住房市场可能将先后进入下行小周期，房价稳中趋降。

《华夏时报》记者从诸葛找房数据研究中心发布的数据看到，7月二手房市场降温显著。四大经济圈仅有长三角经济圈挂牌均价上涨，其余经济圈全部下跌，珠三角、环渤海经济圈挂牌均价环比分别以0.27%和0.21%的跌幅连续领跌。在环比跌幅T10里，三四线城市占据6席并包揽前4名，其中三线城市三亚以2.74%跌幅位居榜首。

合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者表示，目前的人口政策、棚改进程以及政策调控，都利空三四线城市房市。棚户区改造近年来成为刺激三四线城市地产行业发展的重要推力，为其带来了充沛的购房需求和投资意向。但根据财政部公布的2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算，2019年棚户区改造核定开工数量为285万套，相比于2018年的588万套下降 51%，数量几近腰斩。棚改计划的大幅缩水对三四线城市住房市场的投资额和成交量提出考验。

政策调控方面，近期以来房地产行业政策收紧趋势明显。7月31日，中共中央政治局会议上明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。无论是苏州楼市调控加码，洛阳楼市限价令，还是开封限售松绑政策被喊停，都不约而同呼应着政策收紧的主题。易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《华夏时报》采访时表示，近期中央的表态使得三四线城市楼市几乎没有政策松绑的可能性，下半年对楼市管控或将继续加码。

同时，严跃进也表示目前三四线城市房地产面临的最大压力其实是来自资金层面。今年，房企融资端口全面缩紧，对房地产行业海外发债、信托业务、银行贷款等多方面从严管控。资本寒冬下，许多中小企业难以为继，据统计仅上半年就有274家房企宣告破产。

“从后续市场的发展情况看，三季度市场会出现小幅的降价现象，这和部分房企的压力增加有关。这个时候购房者购房反而可以放缓节奏，即近期本身是成交的淡季，而政策管控趋严会倒逼房企继续降价，所以是利好购房者购房成本的降低的。” 严跃进为购房者提出建议。

《中国住房市场发展月度分析报告》也提醒三四线购房者要提高风险意识，警惕市场下行周期内房企迫于资金压力出现延期交房、质量不过关甚至楼盘烂尾等风险。