棚改退坡未致三四线楼市明显下行 前期资金未到位影响或滞后

从2016年开始，全国三四线城市掀起棚改热潮，由于普遍实行货币化安置，导致房价攀升，在这波热潮中不少三线城市中心城区房价破万，如潍坊、襄阳、沧州等。

从今年起，棚改逐渐退坡，市场担忧三四线城市因棚改而衰。不过，华创证券研究所的研究报告指出，2019年上半年三四线城市销售尚属稳定，棚改的平滑效应和城市独立周期两种机制，共同推动三四线城市需求虽处于下行周期，但或将更可能表现为结构分化、稳中有降。再考虑一二线需求的复苏， 全国总体需求料将表现稳定，预计 2019 年全年销量同比-1%左右。

三线城市房价趋稳

2016-2018年，襄阳这个典型的三线城市经历了房价的快速上升。以樊西新区某项目三期为例，2016年其新房价格约5600元／平米，2018年10月份其二手房跃升到1万-1.1万元／平米。

支撑其上涨的主要原因便是从2016年兴起的棚改计划。2016年10月，襄阳市房管局发布了《襄阳市2016年市本级棚户区改造计划》，2016年，襄阳四个主城区共改造18869套房屋，其中襄城区5000套，樊城区6135套，高新区1620套，东津新区6114套，货币化安置共12424套。

2017年，在轰轰烈烈的棚户区改造计划正在实施之时，襄阳市又扩大了改造规模。2017年6月14日，襄阳市政府印发了《襄阳市中心城区2018—2020年棚户区改造三年计划》，根据其总体目标，2018-2020年，襄阳中心城区计划实施城镇棚户区改造项目20个，改造房屋134645套、2285万平米，计划总投资985亿元。计划分三年实施：2018年改造59476套；2019年改造36610套；2020年改造38559套。

大规模的棚户区改造和与之相关的另一个政策——货币化安置，一起推动了襄阳房价的“腾飞”。

2017年初，襄阳市政府发布了《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》，通过三种方式进行货币化安置：一，直接将补偿资金支付给被征收人，被征收人自行通过房地产市场购买、租赁住房或用于其他支出；二，被征收人通过政府搭建的交易平台选购住房，政府将补偿资金直接支付给售房的房地产开发企业（或个人）。各城区政府（管委会）积极为被征收人争取购房优惠，被征收人与开发企业（或个人）签订购房合同后，由政府直接向开发企业（或个人）支付购房款，购房款与征收补偿款差额部分由政府、开发企业（或个人）和被征收人等三方具体结算；三，由政府购买房源进行安置。各城区政府（管委会）要严格采购程序，依法依规推进购买工作，原则上房屋购买价格上限不得高于所在区域内周边同类商品住房的平均价格。

不仅如此，对选择货币补偿，并在签约期限内签订协议的住宅房屋被征收人，还给予五项奖励，从500元到10000元不等。

一时间，襄阳房价水涨船高，中心城区房屋单价从约7000元普遍涨到1万元以上。

棚改退坡楼市未明显下行

不过，2018年下半年起，政策方面有意放缓棚改计划。

2018年7月12日，住建部明确表示，对于商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

2018年10月8日，国务院常务会议强调，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。商品房库存不足，房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。会议还要求，各地要严格评估财政承受能力，科学确定2019年度棚改任务，严禁借棚改之名盲目举债。

2019年4月，财政部发布城镇保障性安居工程专项资金预算，根据最新的财政部核定开工计划，将 2019年棚改套数下调至285万套，较之前2019年预先估算计划460万套下降38%，较财政部2018年计划588万套下降51%，较2018年实际开工626万套下降54%，全国计划棚改总套数大幅下降，意味着政府对于棚改的支持力度出现明显下降。

从2018年下半年开始，襄阳房价涨幅收缩，楼市逐渐稳定，事实上，襄阳楼市只是三线城市的一个缩影，咸阳、南充、乐山等多数三线城市都在过去三年的时间里经历了房价跳涨，但目前也归于平静。

2019年初，市场普遍对三四线城市房地产市场发展持悲观态度，然而半年过去，三四线城市销售基本稳定，华创证券研究报告指出，“棚改的平滑效应和城市独立周期两种机制，共同推动了三四线需求虽处于下行周期，但或将更可能表现为结构分化、稳中有降，再考虑一二线需求的复苏，全国总体需求料将表现稳定，预计 2019 年全年销量同比-1%左右”。

究其原因，华创证券研究所分析称，一方面棚改作用机制拥有独特性，其影响可能会滞后；一方面三四线城市市场分化明显，各城市运行各自独立周期，周期的错位决定了三四线市场需求的平滑。

棚改作用机制方面，棚改的平滑和滞后效应，将导致棚改退坡负面影响更为平缓。一方面，受到棚改实施固有周期影响，棚改在施量较计划量下行更为平缓，一方面，棚改资金从发放到实际到位及实际使用均可能出现滞后。

棚改在途资金滞后对市场的影响机制在于，棚改专项贷款的授信时间和到位时间之间有超半年的时间差，虽然 2019 年财政部核定的棚改计划开工套数明显下降，但前期的棚改已授信未到位的在途资金可以对冲今年计划棚改开工所对应配套资金的下降的影响。

今年上半年的成交情况，可看出三四线城市的分化。一种是区域间的分化，一种是城市间的分化。从区域间分化来看，中西部市场2019年以来整体仍呈现出量价齐升状态，并对全国市场形成一定支撑，这意味着该区域内三四五线城市市场韧性较强。而东部区域整体表现较弱，东部区域中部分三四线城市仍较为低迷。

从城市间分化来看，2019年1-5月位于长三角的常州、淮南和镇江市、海西的莆田市以及东北的吉林市，市场表现相对较强，而位于长三角的连云港、 泰州，位于中西部的江阴、襄阳，以及位于珠三角的汕头、江门等城市，累计成交面积同比降幅均大于 20%，市场表现相对较弱。