廊坊星悦华府等地产项目违规销售：包办准购证首付贷

“现在6万元就能帮您办一个准购证，不需要再等三年补齐社保和个税再买房……”，在限购政策依然没有解禁的环京楼盘，这样的违规销售现象仍在上演。近日《财经》新媒体记者通过走访廊坊市及永清、固安等下属县区房产市场发现，尽管在售楼处明显张贴“不要违规购房”警示语，星悦华府、阿尔卡迪亚花语城等项目置业顾问仍在向无资质购房者“违规”销售，主要包括承诺为无资质的购房者代办准购证、承诺有购房指标、提供首付贷等。除此之外，商住房成了开发商向购房者推销的热点。

业内人士表示，在限购政策的影响下，环京楼盘销售的情况并不乐观，并且大多数购房者依然持观望态度，因此很多房企为了促进销售，采用了打政策擦边球的销售形式。目前环京房价处于滞涨状态，住房投资在房住不炒的形势下存在一定风险，如果限购政策继续，投资的价值并不大。

部分开发商违规包办准购证

从北京南站乘坐高铁，21分钟即可到达廊坊市。在2017年以前，这个地处环京“1小时交通圈”内的城市及下属县区，房价直追北京，如固安县的房价可达每平方米2万元以上，而随后限购令的出台，让这里的房价回归万元水平。不过，2019年上半年，廊坊市、固安等地区的楼市开始升温。

据中原地产数据显示，2019年上半年，环京新房市场（廊坊市区+燕郊+香河+固安+石家庄）整体表现为量价齐涨，成交量达2.21万套，成交套数同比上涨8%，成交均价为1.35万元/平方米，环比上涨31%。

事实上，伴随环京楼市开始回温的是，环京区域限购政策在执行过程中存在漏洞，如今年6月份有媒体曝光固安等地区的部分楼盘存在凭“票”购房的现象。那么，目前当地限购政策是否真的有所放开，购房“票”是否依然存在？

一位熟悉当地房地产行业的的哥王师傅告诉记者，目前当地限购政策并没有放开，不过前几天刚刚载过一个北京购房者来廊坊办理准购证。即使没有缴纳三年社保或个税，只要有当地房管局盖章的准购证，非当地户籍人员就可以在当地购买一套住宅，这就是所谓的购房“票”。

近日，记者在走访廊坊阿尔卡迪亚花语城、永清星悦华府、固安牛驼孔雀城等项目时发现，虽然售楼处横幅和沙盘附近都有明显的“不要违规购买《准购证》和户口等资质”的警示语，但是在接待间，开发商与中介人员仍在向无资质的非当地户籍人员兜售准购证。并表示，快则两个月内，晚至今年年底，可获得若干准购证的指标，然后就可正常办理网签和贷款手续。

“现在6万元就能帮您办一个准购证，不需要再等三年补齐社保和个税再买房。如果想免费获得购房资格还需要等待，今年九月或者年底就能有准购证的指标下来。”阿尔卡迪亚花语城一位置业顾问向记者强调，6万元可保障100%办下准购证，但是开发商获得指标的日期无法确定。

同时，永清星悦华府的中介人员和置业顾问均向记者承诺，2个月就能办下准购证，现在第一批已经有两个购房者办完准购证并完成网签和贷款。不过，记者登录廊坊市商品房合同备案网站时发现，该网站服务器出现问题，无法进行进一步查询验证。

廊坊市住房保障和房产管理局监管科工作人员在接受《财经》新媒体记者采访时表示，准购证按照统一规定发放，即非本地户籍的购房者需缴满三年当地社保或个税，并没有给开发商单独下放准购证的名额，购房者不能听信开发商的一面之词违规购房。对于违规售房的楼盘，消费者可向相关执法部门进行举报。目前，廊坊市暂没有放开限购的计划。

此外，记者注意到，2017年至今，廊坊市及下县的个别楼盘就曾出现花钱办准购证、户口以及代缴个税的现象，包括固安金海·梧桐郡、和美·帝宝壹號、中南·熙悦等项目均被曝光曾承诺外地人购房可网签。同时，在河北新闻网阳光理政平台，近期不少网友投诉永清花语城紫竹苑、永清华赞城、廊坊西柏林语、文安县梦熙园存在违规售房现象，除了向无资质人员售房外，还存在无证售房、动工无限延期等问题。

诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐表示，在限购政策的影响下，近两年环京楼盘销售情况并不乐观，并且购房者的观望情绪较重，因此很多房企为了促进销售、回笼资金，采用了打政策擦边球的销售形式。但需要注意的是，房企违规销售的手段并不可取，同时购房协议不受法律保护，开发商违约或者资金链出现问题跑路之时，购房者的权益难有保障。

同时，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池建议，购房者对于违规售房的行为要提高警惕，以免造成不必要的损失。同时，对于开发商来说，应谨慎销售，避免因遭受处罚影响到销售周期以及资金的回笼。

开发商饥饿营销、提供首付贷难持续

在限购政策执行中，房企采取各种措施加紧促销，其中就有开发商采取饥饿营销、提供首付贷等违规行为进行房产销售。记者在永清星悦华府售楼处发现，截至目前，开盘一个月的时间里，仅开售7号和8号两栋楼各一个单元房源，并且首付可分期。

据该楼盘置业顾问介绍，目前楼盘均价在每平方米11000元-12000元之间，但87平方米的户型仅剩一户，并且还需单独购买每平方米2万多元、共约19平方米的地下室，而其余90至100平方米以上的房源也不多了。不过，8月中旬7号和8号楼另外两个单元的房源会放出，价格每平方米或将上涨100元，可先排卡预定房源。

“如果首付不足，开发商会提供免息的首付分期业务，购房者仅需支付5%的首付款，另外25%的首付款可分期三年付清。”该置业顾问推荐记者进行分期购房。

从项目宣传资料可见，永清星悦华府的开发商为廊坊益田房地产开发有限公司。记者查询天眼查发现，该公司成立于2005年4月，2019年5月21日被永清县人民法院列为被执行人。据法制晚报报道，2018年廊坊永清一位国土副局长在土地招拍挂等方面向该公司提供了帮助，并收受了29万余元好处，对此广阳区法院以受贿罪对其判处有期徒刑3年，缓刑4年，并处罚金20万元。

记者注意到，除永清星悦华府外，还有不少项目均存在免息垫首付款的现象，违背了我国住建部及廊坊市对哄抬物价、向消费者提供首付贷的相关政策。据悉，2016年8月起，廊坊市开始加强预售管理，除五证齐全外，还要求开发商一次性公开全部准售房源，明码标价对外销售。对于未按规定实行商品住房明码标价、进行哄抬房价或价格欺诈的项目，由物价部门依法查处。

同时，2019年初，根据我国住房和城乡建设部等部门严禁开发商、房产中介垫付首付款的政策通知，廊坊市住房保障和房产管理局叫停了提供首付贷的个别开发商。

为何明令禁止的违规行为，开发商仍然在“顶风作案”？房地产律师李松解释称，首付分期之所以会出现，主要是因为它迎合了购房者买房首付不够的需求，迎合了开发商把房子卖出去快速回笼资金的需求，迎合了地方政府卖地增加财政收入的需求。

在段雨桐看来，按照国家规定，销售开盘的时候都要进行一次性开盘。开发商饥饿营销的方法，是一种传统的营销策略，既营造售楼处热销的表象。由于市场观望情绪较浓厚，市场成交量较少，开发商会选择饥饿营销或直接降价的方式促进销售。

有业内人士指出，开发商包办准购证以及提供首付贷均是违规行为，而无法提供准购证或在补缴首付款的过程中开发商违约延期交付，均是欺骗消费者的不良行为。未来，在住房不炒的定位下，相关部门应明确调控政策并加强落实，同时根据实际情况进行调整，将一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制落实到位。

商住用房成炒房替代品风险犹存

住宅限购政策被划开口子的同时，不少中介和置业顾问向到访的购房者推荐不限购的商住用房。“受大兴新机场以及雄安新区、北京产业外移等大一波利好因素影响，未来环京区域的房价会逐渐上涨，如果不想承担违规购买住宅的风险，可以选择不限购的40年产权商住用房。”花语城的置业顾问向记者展示了多张发票照片，并表示近期一位北京购房者经他介绍购买了6套商住用房和若干个商铺。

低单价、低总价、不限购是销售人员强烈推荐商住用房的一大原因。从价位来看，该项目的商住用房价格每平方米在7000元至8000元之间，而住宅价格折后为11000元至12000元之间，并且商住用房面积多为30平方米至50平方米，不少房源总价仅20多万元，远远低于消费者购买住房的预算。

廊坊北京荟一位置业顾问告诉记者，目前普通商住用房和loft公寓房源都所剩不多，约还有40多套可选。由于项目年底就可交房，并且离计划的北京城铁S6线几分钟的车程，目前来看房、买房的人员较多，两套相邻的房源仅剩一组。

然而，一位早期购买多套固安县商住用房的购房者告诉记者，近期想将商住用房卖掉，并置换为纯住宅。受限购政策影响，固安房价已经很长时间保持稳定水平，包括商住用房的价格也未出现大幅上涨，如果限购政策继续，投资的价值并不大。

“之前廊坊的房价每平方米不到10000元，2016年、2017年涨到每平方米超过30000元，随后调控政策出台降到了现在的每平方米15000元左右。现在廊坊市较贵的房子是恒大天筑，均价在21000元/平方米左右，而且是精装房。目前廊坊市的房价已经明显回落了，很少有每平方米3万元以上的普通住宅。”一位业内人士向记者表示。

事实是，当前大幅放松调控政策并带动房价上涨的可能性很小。今年7月30日，中央政治局会议再次强调了房住不炒的定位，并将于下半年落实房地产长效管理机制，避免将房地产作为短期刺激经济的手段。

金融学家杜帅认为，环京区域的特点是，地区本身经济总量很低，支持这里高房价的原因是距离北京近。目前来看，环京的房子短时间内不会有大的下跌，但同时也不会有大的涨幅，处于滞涨状态。从金融的角度来看，钱一旦进入房地产市场，套现非常困难，因此现阶段除非是自住，否则不建议在环京地区买房。

另外，中原地产首席分析师张大伟认为，从产业布局、交通规划角度看，现在环京区域的楼市价格有一定性价比，住宅价格下跌的可能性不大，但商住用房存在炒房风险。赵秀池进一步表示，住房投资在房住不炒的形势下有一定风险，不限购的商住用房能否实现投资盈利，取决于北京产业和人口落地的实际情况。