建安成本一平方米3.6万 大族激光是在 欧洲建皇宫吗？

大族激光欧洲研发中心真假投资事件仍在持续发酵。

因一个设立在欧洲的研发运营中心，耗时8年仍未完工，大族激光受到媒体质疑，并收到交易所问询。第一财经记者随后实探研发中心所在地，谜团仍未解开。

根据已披露的信息，第一财经记者计算发现，大族激光欧洲研发中心除去土地之外的建安成本达到了3.6万一平方米；而10亿的工程，光设计费就已花掉2亿元。每平方米建筑面积仅规划设计费，即达到7500元。

每平方米3.6万，是什么概念？

上海某知名地产公司财务总监告诉第一财经记者，他们最近在上海建造的某高档住宅，建安、资金费用（资金来源为贷款）、配套费用等全部加起来，不超过1万元一平方米。“3.6万一平方米，这是建皇宫吗？”他说。

据大族激光披露的数据，欧洲研发运营中心土地面积8500平方米，规划建筑面积26660平方米。按大族激光方面公布的预算，约2.67万平方米建筑面积的楼，项目预算10.5亿元。

又据公司年审事务所瑞华会计师事务所公布的项目开发明细，该项目2011年和2016年分两次支付的地价及原建筑物费用分别为715万、591.78万瑞士法郎。合计1306万瑞士法郎，折合人民币约9100万元。

项目预算10.5亿元，扣除买地和购置原建筑物的9100万元，则项目建安成本预算为9.6亿人民币，折合每平方米建安成本为3.6万人民币。

每平方米建安成本达到3.6万元，是个什么概念？

地产分析人士、优淘城总裁薛建雄告诉第一财经记者，除去地价，上海住宅的建造成本，市区每平方米不装修价格在7000至8000元，精装修后的房屋建造成本最多1万多一平方米。

“不考虑地价，住宅房屋即便按欧洲标准精装修，撑死了也就2万元一平方米，即使按目前全球最高标准，也就基本2万多一平方米。”薛建雄告诉第一财经记者。

第一财经电视记者此前从苏黎世驱车一小时，盘旋攀爬山路十分钟，才抵达了该研发中心所在地英格堡小镇，只有4000多人口的小镇是当地的旅游胜地。这表明该研发中心所处地址并非闹市区，而在一个4000多人口的小镇，建一个研发中心，成本居然是上海市中心最高装修标准的两倍？

设计费畸高

瑞华会计师事务所公布的工程项目年度开支明细显示，10.5亿元的项目总预算，至2019年6月，已发生费用总计1.21亿元瑞士法郎（约合8.47亿元）。其中设计规划费就发生2779万欧元（约合1.95亿元）。已发生的设计规划费即已占工程总预算18.57%，而且从公布的表格来看，设计规划费仍然没有停止支出的迹象。

按大族激光回复交易所的说法，2016年该项目在规划设计后确定开始动工。这表明2016年即已完成规划设计，但2016至2018年，该项目的设计规划费分别为388万、655万、747万瑞士法郎。2019年1~6月，还发生规划设计费用228万瑞士法郎。难道该项目是边施工边规划？问题难解。

同济大学一位不愿透露姓名的建筑学博士告诉第一财经记者，按照工程施工常识，一般先有规划和设计，再有工程施工，设计规划费用发生在前，施工费用发生在后。随着工程开工不断深入，设计规划费始终仍在支付，且不断走高，这确实与平常经验不符。

该建筑学博士告诉第一财经记者，一般规划设计费用占工程总费用的比例为10%~40%，几百万的小工程，可能设计费会接近总费用的40%。但十几亿的大工程，一般规划设计费用占比在10%~15%，极少超过15%。大族激光这一项目规划设计费用占比接近20%，的确非常罕见。