房价：存在即合理吗？

“约束条件下的极度理性”

房价上涨背后的动因是什么？什么城市的房地产值得长期投资？怎样买房才能更好地改善自己的生活质量与财务状况？租房真的比买房便宜吗？我国的房价收入比为什么那么高？房产税会能不能改变房价的方向？ 共有产权、租售同权等新政策对楼市会有什么影响？地产有泡沫吗？……

在《城里的房子》一书中，北京大学国家发展研究院金融学副教授徐远博士尝试以让读者耳目一新的方式，来回答上面的一连串问题。毕竟，房价的一涨一跌，都牵动着千千万万欲圆住房梦的国人的心。

作者认为，中国城市房地产的问题“比想象的还要简单”：纵向来看，近年来房价的上涨，“无非就是经济增长和城市化的结果，完全吻合经济规律”；横向来看，中国的房价与国际可比城市还有相当的差距，谈不上泡沫；从投资回报率角度看，“房产依然是稳健可靠的投资”。

再考虑到居住的刚需、房子附加的各种功能、中国公共资源的高度聚集等因素，“城市居民要改善居住，农村居民要进城，加上中小城市居民要往大中城市迁移，另外很多人要买多套房、买改善房”，可以说，“买房的合理性没有悬念”。

在作者看来，中国房价反映的是“约束条件下的极度理性”，谈不上有泡沫，“还有很大的上涨空间”，因为房产投资回报率明显高于长期债券，简单的经济变量和供求关系就几乎完全解释了大中城市的房价差异，而且中国的房价上涨在全球范围内看“毫无特殊之处”。

从2013年开始，我国房价结束了同涨同落的时代，大中小城市的房价开始分化——“大城市大涨，中城市中涨，小城市基本不涨”。作者认为，这反映的是经济增速的“三个反超”，即：大城市反超中小城市、服务型城市反超工业型城市、消费主导城市反超投资主导城市。大中城市成为经济增长的主发动机，城市化已经代替工业化，成为经济增长的基本驱动力。

从这个意义上，作者坚信，中国城市的房价增长，并没有任何超出常识、难以解释的神秘之处。人们更多地是因为不适应房价增速过快才误解和抱怨房价，政府也更多地是从增速而非房价水平的角度来调控房价。

作者还认为，房价的快速上涨“是有简单而又坚实的经济学基础的”，因为“资产价格是对未来收入的提前反应，这个反应的速度远快于收入的增长速度，也快于人们意识的调整速度”。可以说，“看多还是看空，取决于你眼中的未来——倘若对中国的前景乐观，就该买；反之，就不该买。房子的事情，就这么简单”。

决策买房的考虑因素

作者提出，“刚需族”买房应当遵循两大原则：先上车原则”和“稀缺原则”。即买房未必需要在强求一步到位的过程中挑来挑去耽搁了，而应当在买不起大房子时先买小房子，“随着小房子的增值，再找机会换大的”；买市中心稍小的房子而不是远郊面积较大的房子，因为房子的价值在于其所承载的城市的稀缺便利资源。

在判断一个城市的房产能否保值增值时，作者则建议，具体可以通过8个主要因素来考虑这个城市是否有资源集聚能力、城市管理水平以及发展潜力。前4个常见的因素分别是：用GDP或人口总量来衡量的城市规模、人口流入、人均收入和土地供应情况；后4个不那么常见的关键因素则是：儿童数量的增速、上市公司的数量、财政收入以及服务业占比。这8大要素代表着一个城市的综合发展水平、资源集聚能力、城市管理水平和住房的供给与需求，它们都深刻地影响着房屋的价值。

作者指出，在未来，并不是所有人都买得起房——很可能只有中高收入阶层才买得起房，其余人则需要租房住。例如，美国纽约、日本东京、中国香港和韩国首尔的租房率分别为68%、54%、55%和60%，也就是有超过一半的人租房住。所以，房价收入比中的收入，应该是中高收人阶层的平均收入，而不是所有人的平均收人。这么看来，现有的房价水平恐怕还有着相当的上涨空间。

房地产价格是一个地区、一个城市经济活力的最重要表现，是一个地方经济增长潜力、人口吸附能力、社会进化动力的最重要指标，是居民用自己的钱和脚进行选择和投票的结果。从这个角度看，这个指标还是一个地区深层经济力量的表象，反映了诸多难以定量的因素，例如商业文化、市场环境、适宜营商程度、政府服务的质量，等等。

真实世界里的房价学问

作者在回忆自己求学与任教生涯时表示，北京大学中国经济研究中心的教育铸就了他自己对研究方法、方向的理解。他习惯采用的经济学方法论，可用三个关键词概括：“从现象出发”，“约束条件”，和“真实世界”。

如前说述，在这本书里，“现象”就是中国不断上涨的房价。对于“约束条件”，作者也特别指出，那是一些现实中很难改变的情况，例如：计划周详的房地产税方案需要相当耗时才能得以推出；大幅度增加城市住宅土地供应的难度非常大；要想改变目前的土地出让金体系，就必须同时改变经济增长方式和财政税收体制，等等。

那么对“真实世界”，又当作何讨论？遗憾的是，作者在这里是谨慎而克制的，仅仅提出“不全面掌握信息，不做系统研究，不做沙盘推演，往往是‘下笔千言，离题万里’”。事实上，从学术研究的角度说，这本书缺乏对土地制度和产权制度的历史回顾与政策分析，缺乏对房地产供需两方面深层次的拆解与剖析。当然，这在很大程度上是因为此书以提出问题为目的，以深入浅出为重点。对于本书中未提及的问题，有兴趣的读者可以在他另一本著作《人·地·城》中找到他的观点与看法。

在全球主要经济体，唯有德国房地产市场长期稳定，没有出现过严重的房地产泡沫和危机。从需求面看，德国的城际交通设施完善，各个城市的基础设施水平、工作机会、社会保障、就医条件等几乎没有差异，居民不用在大城市扎堆；另一方面，德国住房供应方式的多样化，保证了住房供给的相对充裕：居民自建、居民与住宅合作社合作共建、房地产商开发等多种住房供应方式并存，“使得不同的供应者之间存在竞争关系,有利于增加房屋供应”。

但我们也应清醒地意识到，在关心事实甚于结果时，有可能会下意识地将现实视为合理存在加以辩护；在熟练运用东西方都能接受的话语时，有可能会因为缺乏接地气的真实体验，而失于粗疏或流于浅泛；在努力避免泛意识化和政治化时，有可能会不自觉地失去了批判性与建设性。

芝加哥大学经济学博士霍默·霍伊特在80年前著作《房地产周期百年》结尾曾经感叹：“一个人必须活得足够长并拥有超乎常人的耐力，才能够经历20年或者30年的房地产周期。”他恐怕没有想到，类似的起伏奔涌，在工业化、城市化、信息化与全球化下的新兴经济体与城市生命体中绝不难找到，这个时代的人们甚至仅用十余年的时间便可以亲眼目睹和亲身感受一次完整的兴衰轮回，而其间地价房价的潮汐涨落，有可能会更为迅猛剧烈而又难以捉摸。在观察与研究这种难得的社会经济巨变时，学者当更有所为。