冯仑:住宅不再是房地产行业主旋律

“地产行业的转型就像胖子转身，非常慢，分成微转型、小转型、大转型。”在日前举行的“破而立·喻新生”2019奇点（中国）绿色商业生态价值论坛坛上，御风集团董事长、万通集团创始人冯仑在《未来商业发展三部曲》的主题演讲时如是表示。

在冯仑看来，微转型就是在产业化的小公司做住宅。小转型就是转型不转行。大转型就是转型也转行。冯仑认为，房地产行业的变化主要体现在以下几个方面：

第一个变化是房地产从开发时代已经进入到后开发时代。从2016年人均GDP超过8000美元之后，住宅已经不再是房地产行业的主旋律了。实际上，这是全世界的普遍规律——当城市化过了50%，人均GDP过了8000美金，城市人口增量在趋好，城市的空间结构在固定化，人们的收入、经济增长的速度也都放缓，另外，金融、税务、利息等等都会导致新房的供应量需求减少；

第二个变化是产品线发生了很大的变化。产品线的后开发时代叫全商业模式、全产品线、全价值链。我爱说商用不动产，而不愿意讲商业地产，因为商业地产只是商用不动产里的一种形式。商用不动产分为五大类——写字楼、购物中心、渡假酒店、物流仓储、公共物业。我们现在进入到后开发时代，具体做的几个产品包括健康公寓、疗愈式酒店、医疗中心，医疗mall，这就是开发时代、后开发时代的产品类型；

第三个变化是地产商自己的角色开始变化。随着进入到后开发时代，发现开发商不再是有钱人，而必须变成手艺人。我们建造的住宅能否有销路，取决于这个固定的人造空间能否最好地满足客户的需要，所以造房子是手艺活，开发商最终将变成手艺人；

第四个变化是这个行业的人才变得非常短缺。同样面积的住宅，如今的功能要比多年以前多许多，需要的专业技术人才也比以往多许多。我们进入到后开发时代，就是要重新塑造企业家自己的能力，同时吸收、培训新的专业人才，用更专业的人才吸收更多人的经验，特别时发达国家的经验；

第五个变化是成长模式的变化。后开发时代一定是租售并举、以售养租的时代。全国性房地产公司由单一开发转向资产运营管理为核心的时代，同一个楼里卖一块租一块，是以售养租，cover掉成本。2015年以后我们真正地进入像国贸三期、香港置地、新鸿基这样的成熟时期，进入了真正以商业资产来运营管理的时代。