楼市调控“稳”字当头 开发商资金链面临考验

中国金茂近日向平安人寿、新华保险配售股份募资，折射出开发商多路径融资的现状。多位专家表示，与品牌房企不同，中小房企融资难上加难，特别是在下半年楼市调控继续维持差异化调控思路下，政策不会松动，房企融资环境依然趋紧，市场交投可能继续降温，房企资金链将面临考验。

稳 调控继续从严

从开封撤回“取消限售”文件，到苏州限售再次加码，再到呼和浩特开展中介机构自查和整改种种迹象表明，在“房住不炒”基调下，热点城市楼市调控政策将继续保持从严态势。

中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立表示，从政策层面看，下半年整体收紧的走势比较明确。居民杠杆率过高主要体现在贷款买房，且因为房地产贷款有总量控制，事实上还有以消费贷名义贷款实际用于购房的情况存在。因此，为了防止居民债务增长过快，抑制购房需求是必要的政策。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，楼市调控坚持“一城一策”，三四线城市要避免冷得太快，一二线城市要保持差别化政策，鼓励有效需求和合理需求，抑制投资需求。

李宇嘉认为，房贷政策会偏紧，实施额度控制。同时，中国证券报记者发现，近期房贷利率，特别是热点城市房贷利率有所上调。以苏州为例，目前首套房贷款，苏州各大银行普遍执行基准利率上浮22%的政策。

李宇嘉还表示，房地产企业的融资政策正在收紧。“相对而言，目前融资政策还是更多偏向于龙头房企。例如，目前基本上是龙头房企能进入银行的融资白名单，小房企进不去的。”

淡 销售或稳中下降

尹中立预计，下半年房地产市场销售将呈现稳中有降趋势。

数据显示，1-6月，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。银河证券26日发布研报预计，7月份销售同比将达到一个低点，之后在“一城一策”、各城市周期分化的情形下，销售同比降幅将逐步收窄。

尹中立认为，上半年房地产企业业绩整体维持了去年的增长态势，但下半年房地产业经营将整体走弱。

从上市房企上半年业绩来看，龙头房企普遍实现高增长，保利地产、融创中国等房企业绩预增超过30%。招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师赵可表示，从已公布业绩预告的9家房企来看，市场普遍认为中期业绩超预期。中期业绩增速明显高于全年中枢，会带来两个确定性影响：一是顺势上调全年业绩预测，但上调幅度相对有限。二是上下半年业绩增速“前高后低”。

紧 开发商现金流有压力

多重影响之下，下半年开发商资金链将面临考验。从资金来源来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，在当前融资渠道收紧的情况下，下半年房企资金来源主要是销售回款。如果销售行情不好，不排除房企主动降价的可能。

据银河证券研报统计，2019年一季度，房地产行业总资产规模达107，522.49亿元，同比增长21.62%，行业资产负债率达79.82%，相比于2018年上升0.01个百分点，行业杠杆率维持稳定水平。一季度融资环境宽松，一些房企采取了“高杠杆、高周转、高回报率”的经营策略，追求快速发展容易埋下隐患。

尹中立表示，加速卖房可能是房企获得生存权的首选。同时，如果房企未来到期的债务与能够获得的现金流不匹配，就有可能出现流动性风险。