房企的好日子结束了 投资投机购房的民众可要注意风险

据来自人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国274家房地产企业发布破产公告，其中24日就有3家房企宣布破产（7月25日《每日经济新闻》）。

看到这则消息，相信很多人会感到惊讶，在20多年房地产业大发展时候，所有房企都赚得盆满钵满，今天怎么会落得如此结局，说破产就破产呢？确实，出现这种结局，实在让人难以接受；从中国房地产现状看，有堪称两项世界之最，即中国的房企是世界上最大的企业，7月22日发布的《财富》世界500强中，有恒大、碧桂园、绿地、保利、万科等五大房企上榜；中国房企是世界上最多的企业，根据2018年全国工商局统计，中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。

今天，房企破产的结局不管承认与否，都是无可争议的事实。或许有人会问，房企破产的原因到底在哪？这个问题算是触及到了根本。事实上，中国房地产发展本质是靠杠杆和债务驱动的，当两个条件都发生改变的时候，这个行业最好的黄金日子也就算过去了。

因为，目前从中央政府到各级地方政府都意识到了房地产业再任意发展下去的危害了，所以中央政府已高度重视防范房地产业风险。在中央政府的要求下，2018年各地政府出台了400余项调控政策，收缩房地产业发展规模。今年政府及各部门更是将房地产业作为重点调控目标，4月份中央政治局会议再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，并重提结构性去杠杆。同时，住建部约谈部分城市政府负责人，强调房地产市场调控目标不动摇，延续趋严态势。且6月银保监会郭树清主席强调重视一些地方的房地产金融化问题，释放了房地产政策趋紧信号。

在这种政策驱动下，房企的融资环境也被收紧，融资成本也大幅提高，这使得部分中小房企陷入了“无米之饮”的困境。据克而瑞统计，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。显然，大量房企能轻易获得融资或再融资的日子已经结束，尤其今年6月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧，更容易导致一些中小房企的“死气”。还有未来两年房企陷入偿债高峰，也让不少中小房企会在偿债中陷入经营绝境。据恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

上述两方面环境的改变，是促成全国200余家房企破产的直接动因，且这种趋势是不可逆转的，往后还将有更多的房企加入破产行列，这应该是中国房企发展历程中的必然结果或宿命。

那么，这么多房企破产到底释放了什么信号呢？在笔者看来，应主要释放了四方面信号：

首先，中国政府调控房地产的决心和信心是不会动摇的，房企应有充分的思想准备。 房企要认清形势，不要再存任何侥幸心理，根据自身情况调整开发规模，防止再盲目扩大开发规模使得资金断链而陷入破产的命运。现在房企需趁房地产结构调整之际，大量中小房企应主动做好退出准备，早做其他投资打算，力争平稳退出，避免产生更大损失。

其次，中国房企未来将面临大规模洗牌，房企布局及结构也将有一场新的变局。 中国9.7万多个房企是一个庞大的规模，这个规模将随着宏观调控的持续深入及融资环境的收紧，未来分化将更加加剧，还将有大量的中小房企被淘汰出局。各级政府及其监管部门应有稳妥退出预案，防范大量房企破产可能带来的各种不确定性社会震荡，确保房地产调控的“软着陆”。

再次，随着大量中小房企退出，也将带来大量债务违约隐患，金融机构应有足够心里准备。 目前中国的大小房企绝大部是靠银行贷款支撑起来的，银行贷款收紧了，会带来“两败俱伤”的结局，大量房企会破产死亡，而随后就会给银行带来大量坏账。因为近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。一旦大量房企关门破产，银行坏账将大幅飙升，银行应早作风险防范预案，从现在起就应收缩房贷规模，不要只为追求自身经营效益再违规发放房贷了，否则结局将会很危险的。

最后，投资投机性购房，把房产继续作为一项重要投资选择，将会面临很大的风险。 目前投资投机性购房既在政府禁止之例，其本性也存在很大风险；尤其随着未来大量中小房企的破产退出，加上政府对房价的控制，投资投机性购房的风险就更大了。对此，现在有投资投机购房行为的民众应该认清当前形势，及时掌握房企动态，除了不再参与盲目投资投机购房活动之外，还可考虑将原来手中的房子在价钱适当的时候处理掉，免得未来成为一块“烫手山芋”，避免更大的投资损失。

（原文刊发于成都商报）