苏州楼市调控再出“组合拳” 收紧是主要特征

7月24日，苏州再度祭出楼市重磅政策，从限售、限购及土地出让等方面继续升级当地房地产市场调控。这是继5月多次调控后，当地再度出台楼市调控措施。业内人士认为，苏州自5月入列住建部约谈示警城市后，加强调控是当地楼市降温等必然之举。此次政策多维度调控楼市，有助于当地楼市进一步回归理性。对于存在房价上涨过快态势的城市，楼市政策将从严从紧，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”总体定位仍是调控的主要方向。

收紧是主要特征

“没想到苏州还针对土地出让环节出台了措施。”一位全国性房企江苏区域人士7月25日对中国证券报记者表示。此次苏州出台的政策，对土地出让环节的相关规定引人关注。

《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》显示，要求严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整为30%-50%区间设置，具体在出让公告中设定。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。在现有的“一次报价”公开出让方式基础上，根据市场情况，明确出让地块所建商品房价格要求，引导竞买人审慎理性报价。

上述房企人士称，这与北京等地实施的“限竞房”政策类似，在土地出让环节“明确出让地块所建商品房价格要求”，实际上限制了房企的多轮报价。“拿地时就限定好了商品房的价格，这就把拿地环节可能出现楼面价过高的情况遏制住了。”

此外，苏州明确了加大土地供应力度。上述意见指出，确定市区住宅用地计划供应面积为6000亩。其中，政策性住房用地不少于1800亩。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次苏州楼市调控，充分显示“稳地价、稳房价、稳预期”的总体政策思路。政策内容比较详细，以收紧为主要特征。这对于打击投资投机需求、促进市场平稳发展等都有较为积极的作用。

土地出让环节管控的同时，在需求端，苏州再度升级了“限购”、“限售”措施。

首先，扩大了限售范围。今年5月11日，确定在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房限售3年；苏州工业园区全域二手房限售5年。此次限售范围扩展至苏州市区，包括姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区以及苏州工业园区等区域。

其次，外地居民在苏州购买住房难度提升。上述意见指出，非苏州市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第一套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。此前，非当地户籍居民在购买首套房时只需要1年期的相关证明。

房价涨约谈至

此次苏州继续从严从紧调控楼市，其背景是2019年以来当地房价上涨态势明显，并引来住建部的约谈。今年5月，住建部对当时近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

克而瑞数据显示，4月苏州(含吴江)新建商品住宅成交均价为21884元/平方米，环比上涨6.51%。

二手房方面，安居客数据显示，苏州二手房均价自2018年6月以来连续13个月环比上涨，特别是5月以来环比涨幅明显扩大。6月，苏州二手房均价为18417元/平方米，环比上涨4.80%，同比上涨20.84%。

此外，土地出让市场溢价率高。4月下旬，苏州主城区出让5宗地块，总溢价率超过35%。部分地块拍出了同区域的历史最高价格。

住建部约谈之后，苏州的动作明显加大。5月11日，苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，提出对苏州工业园区全域新房及二手房的限售条件。5天后苏州再次出招，将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年。

不过，这些调控措施发布后，市场仍在温和上涨。链家网站数据显示，苏州二手房5月份的挂牌均价及参考均价分别为26636元/平方米、26420元/平方米；从6月份的数据看，较5月分别上涨1575元/平方米和565元/平方米。从热点区域看，苏州工业园区周边的二手房均价已突破4万元/平方米，上涨态势明显。

中原地产首席分析师张大伟表示，从政策力度看，当地政策不断加码而不是选择一次到位，其意图在于维持市场稳定，期望市场企稳而非趋冷。对于此次苏州出台的政策，上述房企人士则认为，这应该是苏州近期调控的“终极模式”。“对市场降温应该有所帮助”。

张大伟表示，针对之前5月份政策继续加码限售，显示出市场短期炒作氛围浓郁，之前苏州加码政策对市场影响有限。本次政策加码预计对市场的影响不会过于激烈。

坚持“房住不炒”

梳理2019年以来各地出台的楼市调控政策，尽管类似苏州这样两个月内数度祭出调控组合拳的城市并不多，但继续从严从紧、坚持“房住不炒”的总体定位的方向并未变化。

中原地产数据显示，2019年上半年，全国各地出台房地产调控政策达251次，相比2018年上半年的192次上涨31%。张大伟认为，调控将遵循“稳地价、稳房价、稳预期”的全面要求，对调控不利的城市预计将继续问责。

业内人士表示，楼市调控遵循“因城施策”，各地政府的主体责任将更加突出。“从目前的调控体系看，住建部约谈常态化、地方政府夯实主体责任，时刻紧盯楼市变化，金融监管部门严控热钱进入楼市，多方有机结合形成房地产调控体系，确保楼市稳定。”

值得注意的是，部分地区存在放松楼市管控的迹象。日前，开封收回了下发数日的取消当地限售期限决定，继续实行“三年限售”。开封方面表示，未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估。根据中国证券报记者的调研情况，开封房价目前呈现下降走势。

对此，上述业内人士表示，房地产市场因城施策，并不意味着各地可以根据房价走势而贸然放松调控。对于房地产市场的总体调控思路还是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。同时，应健全城镇住房保障体系和补齐租赁住房短板。