未来房价每年涨幅小于5%？楼市销售降温趋势或已显现

近些年中国房地产市场的发展令人印象深刻，楼市经历了长达十余年的繁荣，未来行业将面临怎么的洗牌过程。有观点认为，暴涨时代或已过去。

未来新房交易量缩减？

据称在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。

那么今后的十几年会怎么走？黄奇帆表示，未来十几年，中国每年的房地产新房的交易量，不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

其分析表示，在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量的时代结束了，去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。因为1998年到2008年，每年增长25%左右；2008年到2012年期间，每年增长15%左右；而2012年到2018年，大体上维持在6%-7%的区间，增幅进一步下降，去年增长率是1.8%。

黄奇帆在会上指出，今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

楼市一年最多涨5%

在过去的楼市黄金时期里，房价一涨再涨，未来这将会有什么变化？黄奇帆此次分析认为，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

但他同时表示，从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花，东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点。这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

一个是中心城市。所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外，也有区域中心城市青岛；广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

在过去20年时间里，人口迁徙和城市化也往往使得楼市持续上涨。但有观点认为，目前来看将楼市作为暴富筹码的时代或许要结束了。近日，北京师范大学金融研究中心主任钟伟撰文表示，有几大迹象显示楼市未来难以大涨，其中包括居民收入增长的放缓、京沪深榜样力量不再、涉房政策不为所动等等。

楼市销售降温显现

在地产调控政策频出的情况下，6月房地产市场持续降温。国家统计局此前发布的数据显示，6月份全国70个城房价上涨城市数量减少，一二线城市二手房价格环比涨幅全面回落，一二三线城市新房和二手房价格同比涨幅均回落。

据初步测算，4个一线城市二手房价格环比持平，5月为上涨0.1%。其中：北京和广州持平，上海和深圳均下降0.1%。31个二线城市二手房价格上涨0.3%，涨幅比5月回落0.2个百分点。35个三线城市二手房价格环比上涨0.7%，涨幅比5月扩大0.1个百分点。

分析人士表示，6月20个城市二手房价下调是年内首次，一二线热点城市房价进入到调整阶段，后续若没有明显的信贷宽松政策，预计7-8月份全国一二线城市房价将进入“小阳春”后的“倒春寒”。与此同时，房地产投资、销售、资金等多个指标累计增速连续2个月回落，显示市场已有降温趋势，预计在房企融资收紧的趋势延续背景下，将会影响未来投资开发进度。

诸葛找房数据研究中心认为，整体6月份房价涨幅稳中有降，二手房受市场调控加码影响，信心有所下降，房价小幅下跌，特别是部分调控加码的热点二线城市。安居客房产研究院预计，二手房降温会在下半年持续对新房形成直接影响，并带动新房房价涨幅回落。

光大证券认为，展望全年，需求端流动性收紧叠加价格预期管理，预计一二线将回归温和复苏的轨道，30个大中城市6月销售表现已展现了相关的迹象。随着房价预期调整向低线城市扩散，以及棚改力度减弱的影响持续显现，三四线城市后续或存较明显的降速压力。接下来将维持 2019 年下半年“总量下行与结构分化并存”的观点，行业销售总量仍处于下行通道，预计全年商品住宅销售面积同比-7%，销售金额持平。

上半年房企融资收紧

与此同时，今年前6个月房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金等多个指标累计同比增速均有所回落，市场分析认为这也预示了房地产市场正在进入调整期。

国家统计局的数据显示，1-6月，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。从销售指标看，1-6月，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。商品房销售额70698亿元，同比增长5.6%，增速回落0.5个百分点。从资金指标看，1-6月，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1-5月份回落0.4个百分点。

易居研究院分析表示，销售面积指标方面，目前已出现了连续5个月负增长的现象，说明市场已经有所降温，虽然3月份开始出现“小阳春”，但5-6月份的市场数据说明楼市回暖是有阻力的。

此外该分析机构认为，从房企到位资金指标来看，增速回落和当前防范金融风险的大环境有密切关联。今年5月份开始很多房企的融资压力明显增加，资金面略有收紧，这也会影响房企的土地投资和房屋销售策略。当前信托融资和海外债的发行都明显收紧，预计类似收紧的趋势还会延续，一直要到今年第四季度或才会有新的改善。

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