超200家房企破产 系楼市精细化大势所趋

优胜劣汰真正推动我国房地产市场进入品质主导的价值成长时代。

中国头部房企的营收规模堪称世界之最，近日发布的《财富》世界500强显示，5家上榜房地产企业（恒大、碧桂园、绿地、保利、万科）均来自中国。此外，根据2018年全国工商局统计，中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。但与此同时，数据显示，截至7月24日，2019年全国274家房地产企业发布破产公告，其中仅7月24日一天就有3家。

超200家房企离场，据统计大多为中小型企业。这首先缘于政策环境的重大改变，自中央确立“房住不炒”的方针后，房地产调控相比过往几轮持续时间更长、调控力度更大，购房资格、购房贷款利率等各个环节都提高了准入门槛。这对于之前部分投资为主的需求形成了挤压效应，需求端的管控让房地产市场供需关系出现变化，大量购房者也进入观望期。对于房企而言，这意味着销售周期拉长，资金链考验压力加大，资金抗压能力弱的中小型房企无疑面临严峻考验。

同时，由于前几年受房价飞升影响，无论是一级市场还是二级市场都有过热倾向，部分地区高价拿地导致土地竞拍价格屡创新纪录，同时采取高周转模式，获得收益最大化。然而，随着房地产政策及购房需求趋冷，开发商这一发展惯性遇到挑战，土地及楼盘库存量增大。销售遇阻，更容易导致中小型房企回款难，进一步加剧资金荒。

此外，开发商高价拿地所带来的债务压力，也成为部分房企退场的重要原因。而此前中小房企在传统融资信贷渠道受限的情况下，更多通过信托、债券等渠道融资。近期银保监会对于银行、信托等机构针对房地产行业的相关业务进行了规范，受此影响最大的是中小房企。

超过200家房企离场是政策、市场、行业三重变革所导致的结果。目前，从总体基数而言，200余家房企占比仍是少数，但随着调控的深入，未来可能会有更多房企尤其是中小型房企面临被行业淘汰的命运。

这其实也是房地产行业集中度提升的开启，有利于市场长远发展。在过往30多年，中国房地产市场享受到人口迁移、城市化以及经济高速发展三股时代红利，从而获得了飞速的增长。但与此同时，也存在企业和从业者良莠不齐，粗放式经营所带来的房屋开发质量不高以及楼盘烂尾等一系列问题。

本就不具备综合开发运营能力的房企市场出清，更符合未来中国房地产市场走向精细化、规模化运营的趋势，也能让房地产行业通过洗牌实现优胜劣汰，不再重复以往相对杂乱、无序的状况，真正推动中国房地产市场进入到品质主导的价值成长时代。

□毕舸（财经评论人）