“房住不炒”不放松信号明确 苏州年内第四次收紧楼市政策

自5月11日首次在工业园区实行限售后，苏州随后分别针对学区房和房贷出台了具体的政策。然而随着近期楼市“房住不炒”基调再次被强调，热度依然的苏州地区又一次成为调控的重点之一。

7月24日晚，苏州市政府发布《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（下称“意见”），对土地出让、限购、限售、信贷等多方面政策再度进行收紧。其中，限售的范围从苏州工业园区扩大到整个苏州市区，并在苏州市区、昆山市、太仓市范围内实行限购。

尽管过去两个半月的时间里发布了三次楼市调控政策，但数据显示苏州房价较快上涨的趋势并没有被遏制。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向《华夏时报》记者透露，2019年6月苏州房价环比上涨3.6%，仍然位列准一线城市第一位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，此前苏州已经执行过比较严厉的政策，此次继续出台房地产政策应该说还是略超乎市场预期的，充分体现了房地产长效发展的导向，也体现了当前对于“稳地价、稳房价、稳预期”的政策思路。此次加码和此前开封松绑限售政策叫停是类似的，“房住不炒”是今年下半年的政策逻辑，不存在放松的可能。

全市加入限售，重点地区限购

相比之前的限售政策，《意见》从土地出让、限购、限售、信贷全方位进行了升级。

最突出的收紧特征之一是，此前已经在工业园区执行的限售政策扩大了范围，扩大到苏州市区，包括姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区范围。购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

“限售这种政策，短期难以奏效。”邹琳华指出。也是因此，苏州在苏州市区、昆山市、太仓市范围内实行了限购，外地居民家庭购买首套住房需提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳 2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

严跃进认为，这几个地区近两年购房市场有炒作现象，尤其是靠近上海市场的太仓是这两年炒作较多的城市。限购政策的规定也使得到这些区域购房的要求更高，有助于打击炒房需求。

在信贷方面，此前的调控只是具体银行的贷款政策略有调整，但这一次从楼市政策上明确了对信贷政策进行管控，即金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平，对明显存在违反宏观调控政策的，依法依规采取相应监管措施；加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度，实施预售备案价格预警线管理。

鉴于一段时间以来苏州土地市场火热的状况，《意见》进一步加强用地出让管理，强调了购地自有资金申报核查秩序，要求竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺，住宅用地出让竞买保证金调整为30%——50%区间设置，具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的，取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金，并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

“这实际上也是为了防范违规资金进入到购地市场。”严跃进指出，严格管理土地出让体现了苏州当前对于土地市场继续管控、防范地价虚高等现象的出现。

调控任务艰巨

在长三角地区当中，苏州的房价在上一轮的一二线城市房价上涨小周期中，涨速要滞后于同为长三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以来，苏州房价涨速显著加快，房价水平有追赶杭州、南京的态势。尽管5月以来出台了不少次调控政策，但数据显示苏州的房价仍然没有止涨趋势。

准一线城市纬房指数监测显示，2019年5月苏州环比上涨4.88%，涨速比上月扩大1.21个百分点，居142个样本城市涨速首位；同比上涨27.13%，列142个样本城市第10位。而6月涨幅虽然有所放缓，同样是准一线城市当中环比涨幅最高的，同比涨幅也有25.49%。

“四个一线城市6月环比都微跌，苏州比上月低点，但还算是很高的涨速了。”邹琳华对记者表示，苏州和杭州、南京有个比价效应的问题，杭州及南京的房价要比苏州高不少，因此苏州房价仍然有向上的动力。

5月18日，住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行了预警提示，其中就包括刚刚出台限售政策一周的苏州市。另据一位业内专家向《华夏时报》记者透露，近期苏州因为房价上涨过快已经被住建部约谈了两次。

中原地产首席分析师张大伟表示，苏州不断加码而不选择一次到位的主要原因是维持市场稳定是目标，政策期望市场企稳而非趋冷，所以调控政策挤牙膏式加码。他认为。继续加码限售代表了市场短期炒作氛围依然浓郁，之前苏州加码政策对市场影响有限，而本次加码的政策预计对于市场的影响也不会过于激烈。

释放“房住不炒”预期

在上述专家看来，此次苏州加码政策同近期的叫停开封松绑限售、开发商资金收紧一样，释放了楼市政策面收紧的预期。

7月19日，有消息传出开封市住建局发布文件取消限售。20日，开封市政府官网发布通知称，鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定，未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。也就是说，开封的限售政策仅仅取消了3天时间。

与此同时，近期房地产企业也面临资金面的多重管制与收紧。5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》聚焦房地产行业政策，严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资等，房企国内发债骤减。当部分在海外上市的房企开始转向海外发债后，发改委又在7月12日发布房地产企业美元债收紧政策。

中原地产研究中心统计数据显示， 2019年上半年全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。

张大伟表示，苏州房价上涨在全国领先，后续不排除其他城市继续收紧房地产调控，在7月份包括开封取消限售又恢复，整体看，政策面收紧预期依然存在。未来，楼市政策将继续收紧与宽松并存，维持市场稳定是主要趋势。

严跃进则建议，鉴于“房住不炒”是下半年楼市的政策逻辑，相关市场参与主体一定要充分认识到当前稳定市场的重要性。