房地产开发投资增速回落 下半年基建投资缺口待补

7月15日，根据国家统计局发布数据，今年1—6月，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1—5月回落0.3个百分点。

面对已经降速的房地产开发投资，持续收紧的融资环境是否会在下半年加重下行？

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹向时代周报记者指出，与去年的“土地拉动型”不同，今年开发投资的高位运行是“施工拉动型”，即项目建安施工加快成为支撑投资高增的主导因素，在此基础上，融资收紧对房地产开发投资影响有限。

但多位专家仍旧提示要警惕融资收紧的影响。

恒大集团首席经济学家任泽平分析认为，受房地产销售延续降温、融资全面收紧，尤其是近期银保监会、发改委等部门全面收紧银行贷款、信托、海外债等主要融资渠道影响，下半年房地产融资形势严峻，房地产开发投资将持续回落。

作为固定资产投资增长“三驾马车”之一的房地产开发投资降速，下半年谁将托起固定资产投资？

房地产开发投资前升后降

数据显示，今年上半年我国房地产开发投资呈现了前升后降的走势—今年1—2月、1—3月、1—4月，我国房地产开发投资同比增速分别为11.6%、11.8%、11.9%。但到了5月，高速增长的房地产开发投资开始回落，今年1—5月，我国房地产开发投资增速为11.2%，比1—4月回落0.7个百分点。

在第一季度地市过热、房地产信托和海外债融资规模上升引起关注后，针对房地产、金融政策迅速收紧。

进入5月，先是央行、银保监会密集喊话房地产，紧接着，针对性措施接连出台—5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，全面封堵房地产通过信托的前端融资模式；7月12日，《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》要求，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

同策研究院研究总监张宏伟对时代周报记者指出，房地产开发投资变化轨迹与今年房地产市场轨迹一致。“年初以来，随着市场流动性宽松，以及各大房企战略布局二线城市，在这部分城市积极拿地，地市热情上升明显。此外，受‘小阳春’带动，三四月楼市成交情况也有所回温。但‘小阳春’没有能够延续到5月份。”

受政策收紧影响，房企到位资金也应声而落，1—5月，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，增速比1—4月回落1.3个百分点；1—6月，进一步下滑到7.2%。

张宏伟向时代周报记者指出：“融资政策收紧对房地产行业的影响明显且直接。对于整个行业来说，下半年的预期将趋于谨慎。尤其是受资金面冲击比较大的中小房企，房地产投资增速则会有一定回落。”

多位专家认为，下半年的房地产开发投资数据也难有好转。

银河期货分析师李宙雷分析指出，房地产销售的放缓影响了房地产的新开工投资。新开工面积回落和施工面积停滞意味着房地产的建安投资可能持续回落，两个数据将直接影响房地产投资。

同时，“棚改”急刹车也是今年影响房地产开发投资的一个非常重要的因素。7月19日，住建部公布1—6月全国棚户区改造开工数据。数据显示，2019年1—6月已开工约180万套，占年度目标任务的62%，完成投资5200多亿元。对比2018年上半年棚改开工363万套，完成投资8600多亿元，今年投资减少3000多亿元。

李宙雷认为，近期的政策新规，对房地产企业利用外资和自筹资金均会产生一定的影响，接下来房地产企业资金将总体处于紧平衡的局面。

基建投资回升空间有限

“房地产开发投资降速不必过于担心，从过往经验来看，每逢房地产开发投资降速，基建投资即会快速补上来。”张宏伟指出。

但基建投资近期表现也不尽如人意。根据国家统计局公布数据，今年1—6月，我国基础设施投资同比增长4.1%，增速比1—5月份提高0.1个百分点。但相较于2018年1—6月同比增长7.3%，还是下滑3.2个百分点。

万博新经济研究院副院长刘哲指出，从2018年上半年的7.3%下滑到2018年全年的3.8%，我国基建投资增速呈现了比较明显的下滑，这主要是由于经过数十年的基础设施建设，中国已经转向了“补短板”阶段，从需求侧看基建长期高增速难以维持，以及基建投资与财政政策支出的进度有关，在规范地方政府融资，推动隐性担保显性化，规范政府地方融资平台的非标融资，以及PPP项目的整顿过程中，基建的资金端受到一定压力。

那么在高质量增长、规范政府融资等背景未产生改变的情况下，基建能否托起下半年固定资产投资？

任泽平认为，基建投资在专项债新规支持下有望持续回升，但土地财政大幅下滑，减税降费使得地方政府财政吃紧，严控地方隐性债务延续，基建投资回升空间有限。

相反，房地产开发投资的韧性则较强。交行金融研究中心报告指出，今年全年房地产开发投资增速预计将在7%—10%之间。这个增速仍然处于“平稳不低”的状态，并且明显快于固定资产投资和基建投资增速。

任泽平也认为，虽然受销售延续降温，融资全面收紧影响，下半年房地产开发投资将持续回落，但在补库存、因城施策的支撑下，房地产开发投资仍将保持一定增速。