起底“旧改王”升龙，插旗今年广州超六成旧改面积！曾遭村民质疑

一如坊间推测，广州番禺沙溪村的旧改，由上海升龙集团携手方圆集团竞得。

7月23日，经过沙溪村民开会表决，升龙+方圆成为番禺沙溪村的改造合作企业。这也是升龙集团进入广州两年以来，一年内连摘的第五个旧改项目。

这一“战果”，甚至狠甩国内一众千亿房企几条街。

番禺沙溪村

2018年销售额510亿元(据观点指数)，排名在百强房企中前50强之外的升龙集团，凭什么俘获如此多的广州村民房东？

入穗两年连夺五村旧改，接近2.26个珠江新城

一年以前，绝大部分的广州村民，尚未知晓升龙集团。

这家总部现在上海的房企，既没有如广州本土房企般混个耳熟，亦没有千亿房企或20强房企那般响亮。

尽管其官网自述已跻身全国50强企业，且排名38名。但根据观点指数近四年公布的中国房地产企业销售金额TOP100，升龙除了2016年在百强中排名第46，险进50强之列外，最近三年的排名都在50强之外。

它刚进广州第一年，2017年，中国地产界出现了17家千亿房企，升龙以390亿元的销售额排在51名。近两年，升龙的排名越跌越后，2018年销售510亿元排名58，今年上半年销售258亿元排名60。在升龙排名前面，有越秀、合景、新力、海伦堡、时代、禹洲、中铁等等房企。

2019年1至6月中国房地产企业销售金额TOP100，源自观点指数研究院

不过，这些排名似乎不影响村民的表决。

2018年7月6日，广州官宣南沙旧改的第一条村——金洲、冲尾村的改造，被升龙竞得。

彼时，金洲村党支书周春松透露，该村前期有很多开发商前来咨询了解过，但最后参与投标的只有升龙集团一家。当地村民亦表示，当日去投票时，可选项也只有升龙集团一家。

在此之后，升龙斩获旧改大大提速。仅今年来，就已夺得番禺东环街蔡边一村、增城新塘群星村、黄埔巨无霸九龙镇汤村、及番禺2018年最大旧改项目洛浦街沙溪村共4条村的改造。在今年已成功招标的旧改项目斩获最丰，赛过方圆(也为4条，但总建面及投资不如升龙)，而其他房企大多只得1条或3条村。

当前，升龙所获的5个旧改项目占地面积高达1398.4平方米，相当于2.26个珠江新城(占地619万平)那么大。仅今年所获的4条村就占地1383.25万平方米，占今年已成功招标的16条旧改村的66%，相当于2.23个珠江新城的占地。

五条村的改造计划总投资额约556亿元。假设在联合体改造的沙溪村和汤村中，升龙只占50%股份的话，那么升龙至少也得投资374亿元。

借力四家银行，升龙已介入广州十余村旧改？

令人意外的是，除了已公开通过投标的5条村外，据悉升龙在广州还有番禺厦滘村、明经村、潭山村；白云马沥村；黄埔迳头村、镇龙村、夏园村、南湾村；南沙沙螺村等十余个旧改项目在谈中。

众所周知，广州自2009年正式启动三旧改造以来，至今十年过去，才真正完成了猎德村、林和村、琶洲村、杨箕村、潭村的全面改造。当中珠江新城最后一个城中村冼村甚至拉锯了逾十年。参与其中的房企要么是本土老牌房企，要么就是千亿房企中的TOP4，或千亿港企。

相对之下，升龙集团是一家暂未上市的，仅来广州两年多的外来房企，且总资产未明。

作为一家去年方迈进500亿房企之列的非50强房企，升龙又是怎么取得广州村民信服的？

整理升龙进广州的时间表会发现，升龙行动敏捷且有计划。

此前升龙离职者谈及升龙集团董事局主席林亿称，林亿是个工作狂，下了飞机就往会场奔，有时开一天会，还赶飞机去下一城市接着开会。非常拼，抓得很细，任务压得也很重，几乎不给下面留什么管理空间。。。。。。

而事实是，升龙2017年1月在广州注册成立，3个多月后将办公地址乔迁至珠江新城CBD凯华国际中心。自2018年起，在林亿带队下，频频拜访广州的银行等相关部门高层，并一年内与三家银行签约，获取资金支持。

比如，2018年5月，与建设银行广东省分行共同签署100亿元的战略合作协议，双方在三旧改造、资本运作等全方位深层合作。

12月6日，与广州农商银行签署战略合作协议，双方在城市更新领域开启更加深入的合作，带动乡村文旅资源开发等多元化发展。

12月24日，与广州银行举行战略合作协议签约仪式，拟共同推进的“三旧改造”领域合作方式、实施方案深入交换意见，并达成一致。

除此之外，升龙还是广东华兴银行的十大股东之一，持股比例占11.02%。其金融投资平台亦与诺亚、黑石、平安等大型基金公司、投资银行、信托公司建立合作。

这或意味着，即便有人质疑升龙的财力，但光凭甩出掌握四家银行的贷款渠道，也足以令其信服。

“河南三旧改造专家”已做20余旧改，部分项目遭维权

那么升龙，的确是传言中的“旧改大王”吗？

从河南等地的房地产看，确实符合该称号。

可以印证为源自升龙的官宣材料显示，在过去十多年旧改史中，升龙已累计完成旧改面积逾3000万平方米，更新改造20多条城中村，总投资超1800多亿元。

升龙官网介绍，升龙开发分为海西板块、中原板块、长三角板块、渤海湾板块以及海外板块，物业涵盖超高层写字楼、都市综合体、高档住宅、五星级酒店等，集团海外事业部已在澳洲、北美、欧洲等地设有办事处。

此前曾在议坊间热议的是，2016年1月，当年在胡润富豪榜上以230亿财富上榜的林亿，斥资2.4亿人民币，给刚从麦考瑞大学(Macquarie University)的儿子买下澳大利亚一栋建于1920年代的悉尼地标性豪宅Villa Igiea，该成交额是当年悉尼历史单套房屋的第二高成交价。

在胡润研究院2019年3月中旬发布的《2019胡润全球房地产富豪榜》中，升龙创始人林亿财富缩水最严重，其财富缩水高达-67%，不过仍以120亿元的身家排名榜单第147位。

从天眼查可见，林亿现持股共41家公司，其中100%控股13个；90%以上12；超过50%的有6个，其余10个。

公开资料显示，林亿1963年出生于福建平潭，1999年在福建创办升龙。2005年走出福建进军郑州，所拿下的第一个项目是郑州燕庄城中村旧改项目，体量约80万平方米，后建成“曼哈顿广场”，自此一炮走红。

据称，升龙2005年只有一个7人团队进驻郑州，但到2013年，仅河南区域已发展为拥有员工上千人，开发面积上千万平方米。

前两年的公开资料显示，升龙总共累计拿下郑州14个城中村项目，累计改造2200万平米；福州累计改造120万平米；洛阳3个城中村累计改造600万平米，西安累计改造60万平米，有“城市改造专家”和“三旧改造专家”之称。

在2013年，升龙正式将总部迁至上海陆家嘴，那一年，升龙郑州销售117亿郑州排名第一，但到了2016年，仅排名15。

微妙的是，从南都记者根据升龙官网统计可见，升龙河南这几年基本已无全新项目，坊间指称其已陆续撤离河南。

据河南媒体报道整理，升龙在河南开发投资的不少地产项目存在业主维权问题，当中至少涉及11个项目。

升龙在河南开发投资的遭遇维权的地产项目

截图来自：搜狐焦点郑州

其实，升龙成为广州旧村改造的合作企业，也有少量村民持异议。

在今年4月升龙拿下增城新塘群星村旧改后，就有当地有村民在人民网向省委留言投诉称“超过半数村民反对由升龙公司改造”，并将村民签名递交相交部门要求撤销升龙的旧改资格。

不过，省委办公厅在5月回复有超过村民代表人数的2/3表决通过升龙为合作企业。

对于升龙集团的更多情况，南都记者曾三次在上班时间拔打升龙总部电话，未有人接听。而多方托地产界方面人士联系升龙方面的高管或对品牌层面人士，亦未获升龙回复。

纵观过往广州的旧改，除了首个典型猎德村外，其他村的改造无不历时多年。升龙具体能否破解这个“魔咒”，顺利啃下十多个旧村改造？南方都市报将进一步观察报道。