上半年土地市场回暖 三四线城市地王频现

今年上半年，土地市场有所回暖，多个城市的土地交易热潮引发了广泛关注。部分热点城市更因地价上涨过快而受到国家部委的点名预警。

《中国经营报》记者梳理发现，在今年二季度的土地拍卖中，多个三四线城市地王频出，土地价格屡创新高。

部分业内人士直指，上半年出现的土地热行情，与中资房企在境外融资规模大幅上升有关。随着企业手中“余粮”充裕，对地块的追逐不断催生新的地王。

土地市场回暖

6月24日，深圳迎来了近20年土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应，共出让5宗地块(总面积17.03万平方米)，起拍总价154.35亿元，全国70多家房企参与竞拍，全场举牌343次。最终，5宗地块以总价224亿元成交，且承诺配建人才房面积13.67万平方米，占总建筑面积的20%。

深圳的土拍是今年上半年土拍市场回暖的缩影。据中原地产统计，截至6月末，全国50个大城市合计卖地20034.4亿元，同比增长17.4%。其中，卖地最多的杭州为1444.5亿元，紧随其后的是武汉948.8亿元，北京933.3亿元，苏州836.8亿元。

克而瑞统计分析称，2019年3月以来，二线城市在多宗优质土地集中供应的刺激下，土地市场热度明显提升，溢价率明显上扬。趁着这一波热度，部分三四线城市也加大了土地供应规模，各地供地态度也由收紧向放松过渡，土地市场显著升温。但是在4、5月住建部接连发出预警提示，自然资源部强调“分类供地”之后，下半年各城市土地供应动向又面临着更多变数，各能级城市土地市场将进一步分化。

《中国经营报》记者注意到，克而瑞监测的299个三四线城市土地成交量价齐升，4月份成交建面环比上升30%，土地成交均价环比上涨19%，长三角城市群内的三四线城市表现尤为明显，温州、常州、常熟、金华、无锡、台州、镇江等城市均成交了多宗优质地块。其中，位于长三角区域的常州市，4月成交的8幅含住宅土地中，5幅溢价率都超过了50%，常州钟楼区一商住地块楼面价更是创历史新高。

值得一提的是，继二线城市土拍溢价率在3月份突破25%、创下2018年下半年以来新高后，三四线城市溢价率也结束了半年之久的低位徘徊，并在4月份迎来明显回暖，溢价率增至21.3%，较年初上涨了近10个百分点。

克而瑞研究中心数据显示，4月份地级市土地市场溢价率均高于15%，其中台州、绍兴、丽水均有多块土地溢价率突破100%。且部分城市土拍底价上升较快，以溢价率为16%的湖州为例，土地成交楼板价较2018年末上涨了五成左右。

地王频出

在各个城市土地市场不断升温的情况下，开发商的拿地热情持续被点燃，也因此催生了很多地王。

以河南为例。6月4日，郑州高新区迎来大规模出让土地，当天共计出让7宗地块。当地媒体报道，北京龙湖置业有限公司历经4个多小时的激战，成功摘下郑政高出【2019】7号(网)地块，成交额13亿元，折合楼面价6199元/平方米，溢价率54%，一举刷新了1月份正商创下的高新区楼面价纪录(5235元/平方米)，成为高新区新晋地王。

记者了解到，上半年，河南多个地级市的地价不断刷新。据记者统计，洛阳、南阳、开封、周口、濮阳、新乡等城市均拍出了新的地王项目。

6月13日，南阳商务中心区拍出每亩984万元地王之后，6月21日，G2019—27、G2019—28地块双双突破每亩1100万元天价，两地块总价8.673亿元，刷新了南阳地价纪录。

同在6月13日，河北邯郸市一天之内在两个区域内都出现了新的地王。保利发展以7.9亿元拍下复兴区前郝村地块，溢价率161.91%，成交单价637万元/亩，楼面价3827元/平方米，成为复兴区新地王。当天荣科地产也以5.5亿元摘得邯山区老东站地块，成为邯山区新地王，该地块成交单价702万元/亩，楼面价约4216元/平方米，溢价率为155.05%。

石家庄惹目机构执行总经理张金峰在接受记者采访时表示，在冀南地区邯郸和沧州的市场比较好，邢台和衡水则相对较差。邯郸市人口结构好，现在邯郸县城里的价格在5000~6000元/平方米的项目，每个月能有100套左右的销量。高铁站邯郸东站附近的房子售价也到了1.4万元/平方米左右，和石家庄部分地区的房价差不多。

一位南阳地产人士告诉记者，在土地供应方面，政府一直把控节奏，而且实际上主城区土地储备极少，几乎无地可卖。此前拍卖的地块已经储备了近10年，本身就具备地王潜质。南阳楼市前期的乱象，也是南阳房地产热度不减的原因之一。“看着都是一片片的楼盘，存量市场很大，但是住不上，或者没有手续很难进入二手市场交易。因此造成五证齐全的新楼盘供不应求。”

郑州永威置业副总经理马水旺在接受记者采访时表示，地王频现实际上是土地供应量少，南阳的库存量在逐步下降，特别是国内有溢价能力的品牌房企，纷纷进入这些城市，从而拉高了这些城市的房价。虽然把房价拉高了，但是依靠品牌溢价依然能够获得利润。

马水旺表示，对于郑州高新区地王的产生，主要是因为郑州的房价一直在冲高。该区域的新房价格一直在1.5万元/平方米左右，从土拍的价格来看，6000元/平方米的楼面价，还是有利润的。

目前来看，河南各地级市的地王都是小地块，单价高、总价低、地段好。马水旺认为，之后政府可能会通过限地价、限房价、竞公租房的情况来调节，不会让地王多次出现。

房企转向境外融资

一位房企人士介绍，今年上半年土地市场的火热，和房企手里的资金充裕有关。“现在很多房企面临这样的情况，不拿地就意味着没有资产和销售规模。但有些地拿了也是很难操作，只能以时间换空间，赌未来。”

记者注意到，今年上半年，中资房地产企业在境外发行了规模远超去年同期的债券。据Wind数据显示，中资房地产企业今年上半年在境外发行了96笔债券，其中以美元计价的债券发行总额接近382亿美元，而去年同期的发行总额为280亿美元。

“我问过很多地产商，实际上拿回来的这些钱并未有效花出去。” 奥陆资本总裁、投资总监蔡金强说，“本来在一季度的时候很多人拿这个钱回来是准备大干一场，买地或者干嘛。可是很不幸，因为地价上涨太快，这些钱很多还没有用出去。”

蔡金强补充称，但这些美元债已经需要付息，钱不能一直放着，很多地产商只能去抢地，由此导致了三四月份时候的一波高价地行情，这将对地产商后续的利润有很大影响。

比如今年4月25日，荣盛发展(002146.SZ)宣布公司完成了3.25亿美元、3年期高级美元债券的发行，票面利率8.0%，发行成本创下同等级公司中新低。

“主要是国内的融资环境太紧张了。”一位房地产企业的融资副总在接受记者采访时表示，很多房企目前做的都是短期的借款，原有的债务结构需要作出调整，银保监会对于房企的融资规模有一定的限制，所以很多企业转向香港市场。

上述房企融资人士介绍，今年上半年国内的融资政策有所收紧，尤其是今年5月银保监会23号文出台之后，对于国内的房地产公司融资有很大的影响，之前明股实债这种配资做的比较多，现在很多大公司都已经停了，转向美国或者香港进行长期债务置换。

某大型银行投行部的分析师告诉记者，从今年上半年给房企的贷款来看，各大行增量都有限，但房企实际需要的增量肯定是比去年多。各中小银行的情况不太相同，总体来说偏紧。

易居企业集团国际业务部总经理洪圣奇在接受记者采访时表示，美元债的成本并不便宜，大部分中小企业的成本都在8%~9 %之间，发完之后转回国内还要加上1%~2%的成本。还会因为汇率的变化，比如人民币贬值等原因，造成实际成本更高。从成本的角度来看美元债不是非常划算，主要还是在香港发美元债没有国内融资那么严格。但是如果在国内的渠道不放开，被迫承受项目层面的信托，这些产品的成本比美元债还要高。

洪圣奇认为，下半年中资地产商美元债的规模，应该没有今年上半年这么多。蔡金强则认为，进入下半年后，土地市场行情或许会降温。因为在三四月份拿的地还能赶在今年开工，在年底开盘销售后或许还能带来现金回流，但在往后的月份拿地就没有这个效果，所以接下来企业的抢地热情预计会降温。（冯颖祎 卢志坤）