楼市降温有迹可循

根据最新公布的70个城市数据，6月份一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落；一二线城市二手住宅涨幅回落，三线城市涨幅稍微扩大。

根据易居研究院智库中心研究总监严跃进提供的数据，从房价指数数据看，6月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.7%，同比增幅为10.8%。同比增幅数据则在此前一段时间的增幅持续扩大后，延续5月份的增幅收窄趋势。

对上述现象，笔者认为，从3月至4月份媒体热炒的楼市“小阳春”，到现在的一手房价格涨幅普遍稳中有降、二手住宅市场整体涨幅缩小，固然有6月份是传统楼市淡季的影响，但也是市场趋势性变化的体现。应当说，楼市“小阳春”的戛然而止其实早已有迹可循。

首先，销售面积和销售总金额并不乐观。

随着棚改货币化的退潮，房地产销售面积和销售金额增速逐渐走弱。1月至6月份商品房销售面积同比下降1.8%，降幅比1月至5月份扩大0.2个百分点。连续5个月的负增长说明市场已经有所降温；同时，商品房销售额增长5.6%，增速回落0.5个百分点。

销售面积虽然下滑，但与上述数据似乎发生背离的是房地产价格，后者释放出了坚挺信号。根据国家统计局发布的70个城市数据，除了6月份数据证明了上涨动力不强外，近期房价整体呈现上行趋势。

笔者认为，楼市一贯的“追涨杀跌”惯例并未被打破。此前几个月之所以出现房价统计上的上涨，或与统计范围有关。自2014年开始的这一轮楼市周期与先前不同，分化格局明显。从一线、热点城市与三四线城市的冰火两重天，到一线严控政策下楼市高温转移至二线城市，再到棚改政策催热的部分三四线城市，以及棚改降温后三四线城市再遇冷，这种差异化格局决定了选择样本不同，可能得到完全迥异的结论。因此，70个城市数据虽有一定的代表性，但恐怕还不能代表全国楼市的整体动向。

其次，即便是热点城市，其房价的坚挺程度也不高。

即使不看全局，只看热点城市房价也能发现，除了少数新一线城市确因发展较快而推升了市场价格，但大多数热点转移很快。因此，部分热点城市的房价上涨动力是否具有可持续性，成为关键。

应当看到，最近这一波“小阳春”行情背后有购房者的主动选择，也离不开金融机构的支持。

从居民角度看， 2018年下半年以来，房地产进入相对平稳阶段，相应的个人住房贷款利率也未出现大幅调整，此前在政策严控下处于观望的购房者或有担心错过“入市”机遇期之虑，加之部分城市为了吸引人才放松落户政策，打开了购房的“窗口期”，部分购房者乃至投资者重新入市。

同时，平稳且趋于下滑的个人住房贷款利率、贷款审批的松紧则反映了金融机构的态度。当前，结构性去杠杆目标的重提、实体经济优质项目的相对匮乏以及外部不确定因素犹存，导致银行风险偏好降低，而个人住房贷款仍属于相对优质的贷款。根据央行公布的6月份金融统计数据，6月份新增社会融资2.26万亿元，同比多增7705亿元。从结构上观察，6月份居民新增中长期贷款4858亿元，同比小幅增加224亿元。

当然，这一局面正在出现微妙的变化。从5月中下旬开始，中央对部分房地产过热的城市加强了调控，多个城市的房贷利率较基准利率有所上浮。融360的数据显示，6月份全国首套房贷款平均利率为5.423%，环比上涨0.14%。这也意味着，金融政策或将收紧，这将直接影响购房者的意愿和购房能力。随着调控政策重新趋紧，贷款利率出现上浮迹象，购房者的热情是否会降低值得关注。

再次，地产商持续投入“资金弹药”的能力不足。

2018年以来，房地产投资持续走高，当前仍维持在10%以上的高位。尽管房地产销售增速持续下行，但前期土地安置款的分批支付、高周转模式下的资金快速回笼，加之上半年房企多渠道融资力度强劲，为投资补充了“弹药”。据统计，2019年上半年房地产美元债发行量已超过去年全年水平，上半年净增量达375亿美元，同比增幅为127％。

但是，随着4月份中央政治局会议重提“房住不炒”“因城施策”，热点城市的调控明显升级。从金融角度看，整治房地产信托以及发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》对发债的收紧，客观上或将收紧房地产融资，意味着房企未来在投资环节不得不更加“克制”。

回顾上半年的楼市变化趋势不难发现，政策坚决围绕“稳”字施政。在前期预期相对低迷、因城施策的情况下，一季度基建、地产投资相对抬头；而随着楼市“小阳春”行情初立、看涨预期升温，以严调控来坚决避免炒作等政策重现。从政策的张弛力度和方向不难看出，稳房价、在稳地价、稳预期的“三稳”思路下，无须对阶段性的政策微调及市场的起伏波动过度解读。