一线城市大额不限价地块供应增多

2019年以来，北京出让多宗不限价地块，部分地块楼面成交价接近7万元/平方米。土地市场持续火爆，出让规则也出现一定松动，不限价地块明显增多。业内人士称，北京不限价地块增多，但预计不会对整体房价产生大的冲击。这些地块虽然不限制房价，但附加条件较多。房企对不限价地块拿地热情一般，土地溢价率有限。同时，不限价地块数量相对较少，没有成为主流，限竞房和共有产权房地块仍是供应主力。但不限价地块供应量增加，传递出北京土地市场的重要信号。预计未来土地出让将采用更加灵活的规则。

出让不限房价地块

7月15日，北京市出让丰台区一宗地块。地块总建筑面积约21.6万平方米，起始价为66.84亿元。最终由中海地产竞得，总成交价为79.4亿元，溢价率为18.8%，楼面成交价为6.66万元/平方米。该宗地块成为近期限制信托资金进入房地产、约束房企海外美元融资后，全国范围内总价成交最高的地块。

根据挂牌文件，该宗地块不限定商品住房销售价格，取消“9070”限制，并要求全部住宅建设为普通住宅。这意味着将来该项目户型面积均在140平方米以内，满足刚需和改善需求。该宗地块吸引了金茂、宝龙、骐骥联合体；首开、保利、城建、建工联合体；中海、合生等企业及联合体参与拍卖，拍卖共经过56轮争夺。

中原地产数据显示，该宗地块位于北京四环内，是近年来四环内首个不限价的纯商品房地块。该宗地块在北京土地成交金额历史上排名第8位。此前有7宗地块超过80亿元。竞得人需在该地块内向丰台区花乡造甲村村民委员会(北京市骐骥投资管理中心)提供5.95万平方米地上商业用房，建设标准不低于5500元/平方米。此外，本次出让宗地中配建的0.15公顷密闭式垃圾收集站不出让，另有8200平方米的养老机构设施用地。

中原地产首席分析师张大伟表示，该宗地块位置好，但属性一般。地块中B4综合性商业金融服务业用地占比高达53.4%。丰台地区最近2年有多个项目入市。其中，限竞房每平方米单价在7万元左右，商品房住宅单价在10万元-12万元/平方米。二手房市场方面，该地区10年左右的二手房单价在6万元/平方米左右。

值得注意的是，今年以来，北京地区已有多宗不限价地块成交。在市场平稳发展的态势下，2019年以来土地市场出让规则有所松动，不限价地块增多。

5月28日，恒基以30.2亿元成功竞得朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块，楼面价69541.99元/平方米。业内人士称，2019年以来，北京不限价地块增多，但预计不会对整体房价产生大冲击。首先，不限价地块虽然不限制房价，但是附加条件较多，房企对不限价地块拿地热情一般，土地溢价率有限。同时，不限价地块数量相对较少，没有成为主流，限竞房和共有产权房地块仍是市场供应主力。但不限价地块供应量增加，传递出北京土地市场的重要信号，预计未来土地出让将采用更加灵活的规则。

限竞房仍是主流

2016年底，北京市限竞房土地集中入市。此后，限竞房土地成为北京土地出让的主流模式，限竞房项目成为北京地区主流产品。

中原地产数据显示，从2018年6月10日开始，北京合计入市限竞房项目57个，合计83期，供应住宅39121套。截至7月15日，北京地区限竞房入市满13个月，合计完成限竞房签约15705套。平均网签均价为48931元/平方米，网签完成162万平方米。按照面积计算，网签完成率只有35.24%。

中原地产指出，最近几个月网签限竞房月成交量在1500套以上。其中，6月突破2500套。但由于供应量持续增加，限竞房库存量达到历史高峰，合计高达2.3万套。

针对限竞房项目去化较低的原因，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对中国证券报记者表示，限竞房地理位置普遍不佳，仅少数五环内项目去化效果较好。同时，限竞房购买后存在五年限售期，同等价位下，限制较小的二手房更受青睐，引流了很大一部分刚需。对于今年以来限竞房去化速度加快的原因，国仕英称，由于限竞房项目价格低于商品房价格，加之今年以来入市的部分限竞房项目地理位置相对较好，成交量可观。

张大伟表示，随着限竞房供应井喷，后续市场很可能出现变化。从目前情况看，北京入市的限竞房项目普遍性降价10%左右。即使这样，除极个别项目外市场需求依然没有放量。大量的“9070”同质户型，导致限竞房难以去库存。在所有供应的限竞房户型中，90平方米以内套数占比高达68.6%。下半年，预计供应量将出现井喷。最近入市的限竞房位置相对较好，但是仅少数五环内项目去化有所提升。后续随着大量郊区项目入市，预计限竞房去化难题依然很大。

房价涨幅持续回落

国家统计局最新数据显示，前6个月，全国商品房销售面积合计75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比前5个月扩大0.2个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降10.0%，商业营业用房销售面积下降12.3%。商品房销售额合计70698亿元，同比增长5.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅销售额增长8.4%，办公楼销售额下降12.5%，商业营业用房销售额下降10%。

6月份新建商品住宅销售价格环比方面，上涨城市63个，环比上月67个减少4个城市。上涨城市数量维持在较高水平，上涨城市平均涨幅0.75%。二手住宅方面，上涨城市45个，比上月相比减少10个城市。上涨城市平均涨幅为0.58%，涨幅环比缩小0.01个百分点。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英称，整体看，6月份商品住宅销售价格涨幅稳中有降，二手房受市场调控加码影响，预期信心有所下降，二手住宅销售价格小幅下跌。二手房受市场调控表现较为明显，6月上涨城市数量与上月相比下滑明显，整体涨幅收窄相对较为明显，环比收窄0.15个百分点。6月份新房、二手房销售价格环比上涨城市数量与上月相比均有不同程度下滑，涨幅小幅收窄。受部分城市调控加码影响，市场预期有所改变，新房、二手房价格指数均有不同程度回落。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出，6月份以来，一二线城市房价涨幅持续回落，二手房涨幅回落明显。根据安居客重点监测的67个重点城市的情况看，45城二手房挂牌房价环比上涨，但涨幅明显回落。目前，北京挂牌均价为60129元/平方米，深圳、上海二手房挂牌均价在5万元/平方米左右，广州二手房挂牌均价为32062元/平方米。值得关注的是，一线城市中，二手房热门板块向新城区和新兴开发区聚拢。北京密云、昌平、房山、怀柔，上海闵行、浦东、奉贤等新区板块关注度高，深圳宝安、龙岗等技术扶持区域受热捧。

张波指出，需要注意的是，三四线城市楼市整体降温趋势明显。从上半年的数据看，1-6月商品房销售面积同比下降1.8%，而销售金额则未出现同步下滑，预示着一二线城市的成交占比不断提升。从58安居客房产研究院的用户行为指数看，6月三四线城市找房热度降幅近一成。同时，土地市场的热度向核心二线城市聚集。上半年，苏州市区3场土拍的平均楼面价超过1.4万元/平方米，平均溢价率则突破19%；3月，合肥6宗地块成交总价124.5亿元，平均溢价率达108.7%。预计下半年热点城市土地市场大概率保持较高热度。