房企外债遭遇“紧箍咒” 融资受限土地能热多久？

继房地产信托被收紧之后，房企外债发行也被戴上“紧箍咒”，房企资金将面临多重管制。

7月12日，国家发展改革委发布通知要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，这意味着融资用途被限制。

业内人士认为，近期持续的融资环境趋紧，对中小房企影响较大，或带来融资成本的增加。而对优质房企而言，预期未来新增投入将减少，直接影响到土地市场的冷暖。

外债只能置换一年内到期的境外债务

进入下半年，房企融资预期渐渐收紧。

7月6日，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示。

仅过了一周的时间，7月12日，发改委下发《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

对于明确的房企外债的用途，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这意味着发行海外债偿还国内债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地三种融资用途已经被限制了。这对房企海外融资利空，但更有助于防范海外发债金融风险的扩大。

此外，发改委要求房企加强信息披露，明确资金用途、列出债务规模、期限等情况，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。同时，提示房企制定发行外债总体计划，保持人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债等合理比例，有效防控外债风险。

“这也说明今后对外债资金用途的审查更严厉，管控目的在于防范资金挪用。”严跃进如此认为。

11天超20家房企发布150亿美元债计划

事实上，在业内人士看来，收紧外债的政策预期早已出现。

境外发债对于房企来说，并非主要资金来源，但其增长趋势不能忽视。最早从2016年开始，受房地产行业境内发债融资影响，部分房企转而通过境外发债进行融资。

华泰证券数据显示， 2017 年房企境外债发行规模为 2898 亿元，同比大幅增长 396%。2018 年全年发行规模进一步增长。2019 年 1-4 月境外债发行规模为 2254 亿元，同比继续增长 41%，仅前 4 个月发债量已达到 2018 年全年的 68%。但 5 月，房地产行业境外债发行规模仅为 80 亿元，环比下降 89%，同比下降 62%，6 月发行规模恢复至 225 亿元。

另外，从40家典型上市房企来看，6月境外债出现大幅增长。同策研究院数据显示，6月外币融资总额达224.62亿元人民币，环比上月上涨588%。

在境外债中，美元债所占比例较大。同策研究院数据显示，6月，40家典型上市房企共发生9笔境外公司债，其中有8笔是美元优先票据或债券。

在预期国内融资收紧的情况下，7月房企海外融资计划已现井喷。中原地产首席分析师张大伟称，在7月份已经过去的11天，全国有超过20家房企，发布接近150亿美元债计划。

在债务计划数量增加的同时，从融资成本看，相比之前有所上涨，而且分化明显，少者不足6%，多者超过10%。

比如，世茂7月9日发布公告称，拟发行10亿美元于2026年到期的优先票据，利率仅为5.60%。相比之下，天誉置业7月8日宣布，发行1.05亿美元于2023年到期的优先票据，利率达到13.0%。中小房企的融资困境显而易见。

在很多业内人士看来，5月是一个融资环境的节点。5月银保监会下发23号文严查资金违规流入楼市，房企融资出现收紧趋势。而7月国家发展改革委对于房企发行外债的限制，同样是基于进一步房地产调控做出的， 目的都在于防范房企风险，促进房地产市场平稳健康发展。

中小房企融资风险增加

众所周知，2019年是房企偿债高峰年。

平安证券的数据显示，2019年下半年房企境内发行债券到期2879亿元、内房股企业海外发债到期602亿元、房地产信托到期3362亿元，合计6843亿元。因为考虑仅A股上市房企2019年第一季度末在手现金即达1.19万亿元，整体兑付风险有限。

但对于个别房企来说并不轻松。张大伟从政策影响预期，大量房企大额度融资将减少，房企抢地现象也将明显减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。

平安证券分析人士也认为，若下半年销售超预期下滑，不排除个别中小房企面临偿债风险。实际上，在海外债成本更高、美元整体升值的背景下，房企对下半年境内融资端仍偏谨慎。

虽然房企面临资金面的多重管制与收紧，但整体看，政策都不是一刀切。张大伟认为，加强监管对于正常融资没有影响，但大额度融资将会明显收紧。从趋势看，预计房企融资的难度有望继续增加，资金成本因为需求上涨而有所增加，特别是规模比较小的房企美元融资成本将超过10%。

不过，在华泰证券分析人士看来，融资收紧对大部分优质房企现金流影响有限，影响更多在于未来新增投入的预期，下半年预计土地市场增速会回落，从而带动房地产投资增速下行。