上海存量酒店式公寓成“一手房” “类住宅”购买仍存巨大风险

“哥，上海市区地铁口不限购的商住公寓，价格实惠，你考虑么？”

“一手酒店式公寓，过户肯定没问题，大开发商！”

记者近日接连收到类似推销电话，而上海住建委早已停止审批“公寓式办公项目”，并规定商业办公项目交付使用前，相关部门要再次联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付及办理房屋交易登记手续。

政策严控之下，为何“类住宅”卷土重来？《每日经济新闻》记者走访了位于上海几处“热销”的酒店式公寓，却发现了另一番景象。

实探：酒店式公寓“一手尾盘”

上海宝山、嘉定、松江、青浦等区域，是中介代理们最为热推的酒店式公寓所在地。一位自称绿地集团工作人员的置业顾问推荐说,宝山顾村公园地铁口绿地公园广场，3号楼还有十几套“尾盘”，面积30～60平方米不等，房型均为一室一厅，单价3万元左右。”

这些所谓的酒店式公寓中，部分房源已经接通燃气，使用功能与住宅几乎相同。他一再强调，全部一手房源，客户跟开发商直接交易、房款打入开发商账户。

记者走访了绿地公园广场及其他中介推荐的绿地北郊广场，从建筑外观看，两处项目并不符合“新盘”的描述。从历史资料看，这两个项目至少建成8年。

绿地公园广场 每经记者 刘柏 摄

在绿地公园广场的几栋酒店式公寓内，记者见到各类公司、美甲店、儿童培训机构，但也有居民入住。

记者向绿地方面求证，对方表示，公园广场、北郊广场两个项目早已经全部售罄，不可能有绿地的人员进行销售。其中，公园广场2010年12月开盘，2013年就销售完成了；北郊广场2011年开盘、2016年12月完成了去化。

早已完成销售的项目，为何还有“一手尾盘”？

在记者的再三追问下，中介人员神秘地说：“当年酒店公寓管得严，房子先卖给了一批人，现在再卖出来。不过你放心，税费都和一手房一样，你只需要出3个点契税，其他的都不用操心。”

“现在上海市场所有的房子都是这样，还有松江青浦的，为了规避风险，把资产整体打包向个人或其他公司出售，再进行二手交易。”上述人士表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“整栋进行打包交易，然后再转手，其实是一种所谓‘漂白’的技术，即回避一手房监管。这种情况后续也需要积极管控，防范各类打擦边球的做法出现。”

“类住宅”交易风险巨大

事实上，上海市住建委在2017年1月即开始了对此类“酒店式公寓”的集中核查与清理，期间暂停了此类项目网签。5个月后的2017年6月，上海市《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（下称《意见》）正式发布，明确全面清理整顿“类住宅”项目。

《意见》明确，对“已售未交付入住”项目，未来将按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。

那么此类“类住宅”如果进入二手交易环节，是否受到限制？

当时《意见》规定，对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。未按照规定整改存在插层等违法建筑的，在房屋登记时予以注记，限制交易。

《每日经济新闻》记者在多个购房平台看到，仍有不少带有插层的酒店式公寓在售。当记者以购房人身份向上海购房热线咨询，得到的答复是：只要购房手续齐全，就可以办理过户，无论是住宅还是办公室。

对于某些有违规插层、接通燃气及上下水的“酒店式公寓”是否会被限制交易，上海购房热线表示，这需要实际办理时去具体所在区县的窗口询问，看他们怎么说。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，此类房屋必须先恢复原状，才能进行销售。对买家来说，是以二手房方式进行交易的，在这一过程中，主管部门应当对其性质进行鉴定。如果没有被相关部门查出来，就等于是“混”过去了。

事实上，经过两年多来严厉的清理与整治，上海“类住宅”交易确有收敛，但仍有抬头之势。据《中国经营报》报道，位于闵行区的绿地峰尚汇、万乐城以及松江区的钰丰商都等曾受到监管部门点名整改，但大多还保留了插层、水电、燃气等违规建筑。

严跃进指出：“类住宅项目由开发商自持，收益其实不好，所以会有出售的做法。此前包括广州，也有类似‘松绑’的做法，本质上还是因为很多商住两用房的去库存压力比较大，所以会有松动。当然如果政策不松动，而开发商私下交易，那么后续房产交易的风险是会放大的，甚至可能会被认定为违法建筑。”

6月3日，闵行区再出重拳整治，一份《关于规范办公项目销售管理的通知》显示，以6月3日为界，办公房单元小于150平方米的只能售于企业，大于150平方米的可以售于个人，别墅、联列等独门独院的办公楼只能售于企业。

而在上海其他区县，打擦边球的案例不在少数。

另一位代理悄悄向记者推荐了嘉鑫国际、新虹桥公馆等“一手”公寓，并保证：“原先这些公寓都是开发商自持的，现在像嘉鑫国际这样是整栋拿出来卖，也拿到了预售证，你买房的时候可以要求他们拿给你看。”

但记者试图请该代理出示预售证和相关审批时，却被其以各种理由搪塞。

这一宣称类住宅、天然气入户、总价75万元起的嘉鑫国际，其开发企业——上海国际机电五金交易中心有限公司，在启信宝平台显示风险等级为“严重”，共有52条失信信息，截至7月1日，该企业累计欠税金额达546015.24元。

此外，在杨浦区、松江区等，类似自持项目转出售的情况也并不少见，且以低总价、可居住、通上下水作为推销“王牌”。

“从当前上海的做法来看，核心内容就是不允许商办项目和居住功能挂钩，当然二手房本身更为复杂。从监管角度看，对于存量项目需要稳妥处理。后续新增供地中，尤其是商业办公用地中，要谨防拿地时就有各类私下改规划的做法。”严跃进表示。