房企海外发债也被收紧，“开发商没有钱就不会疯狂拿地”

开发商要面临更加严峻的融资环境了。

7月12日，国家发展改革委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号），要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》；房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况；房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

有TOP10的房企投资部门人士对澎湃新闻表示，“房企融资环境持续收紧，融资成本也在不断走高，对于负债率偏高的开发商来说，融资的收紧受影响的并不是现金流，而是考验房企对于拿地的预期和判断。融资收紧了，开发商融资的渠道越来越少，在这样强烈的调控下，资金来源也受到严格的监管，开发商没有钱就不会疯狂拿地，前段时间土地市场太热了。”

Wind数据显示，未来五年房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元，其中2019年、2020年偿还规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元，2021年债务规模达到7155.06亿元。

华泰证券房地产首席分析师陈慎在11日克而瑞研究中心举办的2019年二季度地产金融形势发布会上表示，2019年下半年预计行业境内债到期量为2517亿元，自2018年第四季度以来房企加速发债。房地产融资管控的收紧，从短期看意在控制房企拿地的预期，从中期看则意在平稳风险。陈慎认为，房企将继续调整去杠杆的节奏，行业的投资增速将降温。

“借新债还旧债”一直以来都是房企惯用的融资方式，多数开发商在境内融资环境收紧之后，继而转向了海外发债。

平安证券报告数据显示，在海外债成本更高、美元整体升值的背景下，在2019年前5个月，房企在海外发债的金额达到2331亿元，同比增长17.4%。2019年下半年，内房企海外发债到期602亿元。

“融资渠道继续收紧其实是在意料之中的事情。”一位从事金融行业的人士对澎湃新闻表示，“至少从目前来看，未来开发商的融资渠道只会越来越紧，对于还在继续加杠杆的开发商来说，会面临着强大的资金压力。5月份银保监会23号文（编者注：23号文即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》）曾明确表示，要严查资金违规流入楼市，6月份，银保监会主席郭树清公开指出，部分房地产过度金融化，融资政策端存在收紧趋势。融资环境收紧意味着未来开发商在拿地投资方面需要更加谨慎，拿地的力度会减弱。”

据同策研究院监测的数据显示，TOP20上市房企在6月份拿地的金额和面积集中度明显下降。从成交金额来看，TOP20上市房企在6月份的土地成交金额微1952.96亿元，环比下降13.4%，同比下降26.06%。