城家改造历史建筑做长租公寓，“长租业不能照搬互联网模式”

城家公寓宣布参与一线城市的历史建筑改造，将老建筑改造成为豪华长租公寓。近日，城家公寓董事长兼首席执行官金辉在接受澎湃新闻采访时透露，城家公寓计划通过老建筑改造来进入高端长租公寓市场，主要通过租赁方式获取经营权，并希望与地方政府合作改造历史建筑。

谈及长租公寓行业在经历了上一轮跑马圈地之后，今年部分企业黯淡退出的现象，金辉表示，长租公寓过热的时期已经过去，盲目追求规模化，以互联网模式发展长租公寓的做法并不可取，未来，整个长租公寓行业还将面临一个大浪淘沙的过程。

高端长租公寓市场呈现小型化、独居化趋势

7月5日，城家公寓的首个奢华公寓产品凯文公寓宣布开业，该公寓位于衡山路525号，始建于1933年，由公和洋行设计，最初是一位名叫奥尔加的俄国皇室公主在上海的避难官邸。2005年，凯文公寓被上海市政府授予“优秀历史建筑”称号。

在变身长租公寓之前，凯文公寓本作为经济型酒店，城家公寓从徐房集团手中租下凯文公寓后，对公寓进行了整体改造，并作为奢华型的长租公寓推向市场，月租金约为2-3万元人民币。

金辉称，凯文公寓是城家奢华公寓的第一个产品，未来城家旗下奢华公寓品牌都会在北京、上海、广州等城市的核心地段找有历史代表性的老建筑进行改造。“这种项目不会特别多。”金辉说。

金辉认为，中国的一二线城市有大量历史建筑并没有得到好的开发利用，而高端的长租公寓产品则能够改变这一现状，使老建筑重新焕发生命力。

“我们主要通过租赁协议获取经营权，租期在10年至15年左右。”金辉表示，城家希望未来能跟地方政府一起合作，参与到历史建筑保护的过程中。

对于高端长租公寓市场的发展，金辉认为，目前高端长租公寓市场正呈现出明显的小型化、独居化的趋势。

金辉分析，十几二十年前，高端公寓市场绝大多数是针对外籍客人，而现在绝大多数消费群体都是中国人。同时，高端消费群体在租房时也不再是拖儿带女，要求住房可以满足全家人的居住需求，越来越多人选择核心商务圈内的小型住房，只需满足家人偶尔来居住的需求即可。

金辉表示，市场需求的不同也要求高端长租公寓产品做出相应的改变。

长租公寓行业不宜盲目规模化

在资本追捧的风潮过去之后，整个长租公寓行业热度下降已经成为了业界公认的事实。近日，中国证券报报道称，自2018年杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业等在内的多家长租公寓爆雷或“跑路”后，目前已经有16家长租公寓品牌相继倒下。

针对这一现象，金辉分析称，一些长租公寓的失败很大程度是由于团队一味追求规模以后“走形”了，在金辉看来，长租公寓行业不能照搬互联网行业的发展模式，一味追求规模。而过去几年，整个行业太过火热，这也意味着以后长租公寓行业还会有一个大浪淘沙的过程。

“租金差很小，导致获取利润的难度加大，在本身获取利润能力较低的情况下，再盲目追求扩张规模，就会出现问题。”金辉进一步解释，规模化带来的综合成本非常高，但专业化管理又必须要有一定规模，这会导致在规模化的过程中前段一直在失血。因此，长租公寓规模化发展节奏的把握难度非常大。

“许多人把事情想简单了，但其实没有这么简单，长租公寓从选址、推出产品到管理运营，都要刀刀精准，每一刀都不能有偏差。”金辉认为，长租公寓是一个需要打磨的行业，不宜过快扩张。

至于一些成熟的酒店管理公司和地产商也宣布退出长租公寓市场，金辉认为，这是由于一部分企业一开始只是把长租公寓当成一个试探性业务，抱着试一试的心态入局，而并非有必然要做下去的决心。

不过，金辉对于中国整个长租公寓市场的发展前景依然感到乐观。他认为，相比写字楼和酒店，长租公寓是一个新兴业态，“随着中国经济的发展，写字楼的需求是最早表现出来的，紧跟着的是酒店。但是长租公寓的需求是直接和人们收入捆绑在一起的。”金辉称，这意味着长租公寓的需求会在写字楼和酒店之后表现出来，“愿意一天花1000元住酒店的人未必愿意一个月花1万元住公寓。长租直接体现了人们的消费能力，一般人们在租房方面花费的收入在35%－50%之间。”金辉称，这意味着随着未来人们收入和消费能力的普遍提升，公寓行业也会稳步发展。