增长过度 房地产信托收紧

房地产信托业务的过度增长，不仅给楼市调控带来一定的对冲影响，也给自身业务的安全性埋下了风险和隐患。7月10日，北京商报记者了解到，近日有部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会，进一步对地产信托融资提出要求。从会议内容来看，监管明确信托公司对土地款融资业务，不得再新增仅接受符合“四三二”条件，即“四证”齐全、开发商具备二级资质、项目资本金比例达到30%。同时，明确交易结构为贷款模式的业务报告等界限。据一知情人士透露，政策应该是偏向区域性的，很可能是敲打几家特定的信托公司，做偏中小城市房地产的信托公司概率较大。

部分机构被“窗口指导”

北京商报记者了解到，某地银监局在7月9日召集辖内部分信托公司董事长、总经理高层级“窗口指导”会议。明确表示，对于土地款融资业务，不得再新增。对于原已备案、已部分放款的，后续可能无法投放；对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作；这两年常规操作的房地产前融，后续无法操作；结合历次调控，信托余下可操作的业务只有常规432信托贷款、标准化ABS/ABN、私募ABS、真股权基金及城市更新基金这几类业务。

监管还要求信托公司地产信托业务事前报告，监管部门将进行逐笔审核；仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告；对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。一知情人士向北京商报记者透露，因为目前要重新审核，所以7月新报备的业务都已经暂停，等待重新审核后发行，之前的发行计划都延后了。“事实上，贷款条件一直都是这样要求的，但有的信托公司也有通过其他模式规避的，现在执行更严格了。”上述知情人士说道。

另一家涉及房地产信托业务相关信托公司人士表示，“目前还未收到消息，窗口指导一般都是电话，也不会下发相关文件，而且各个地区其实都不太一样，目前楼市持续走弱对于前期投入贷款的信托公司来说是相当不利的，容易出现风险，监管也不希望发生此类风险”。在他看来，政策应该是偏向区域性的，很可能是敲打几家特定的信托公司，做偏中小城市房地产的信托公司概率较大。

房地产信托降温

房地产信托业务过度增长，不仅给楼市调控带来一定的对冲影响，也给自身业务的安全性埋下了风险和隐患。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，若是出现约谈，说明窗口指导的力度是很强的，很大程度上也说明当前对于防范金融风险的操作还是比较多的。实际上这对于信托公司的资金发放计划会有很大的影响，而且也需要积极落实房住不炒的政策。约谈后资金面会收紧，考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温，房企预期会改变，这会带来新的问题，或者说近期拿地会趋于保守。

今年以来，房地产信托监管趋严，5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（23号文）时，就强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。此后房地产信托中4种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法，已被监管叫停。银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上表示，房地产市场有很强的区域性，不同地区的房价有涨有跌很正常。但是房子是用来住的，不是用来炒的。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

而今年已有多家信托公司因房地产信托业务违规领到罚单。其中，中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”被监管点名，粤财信托被处罚的原因包括“违规开展房地产业务”，北方信托出现“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”的违法违规行为。

但在23号文出台前，房地产信托业务是信托业的“香饽饽”，而促使监管“紧箍咒”出台的原因则是地产信托规模的疯狂上涨。根据普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行了2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。严跃进强调，过度增长，不排除部分房企违规拿地。而且后续房地产市场也有降温风险，信托业务过度增长，会导致偿债能力减弱。普益标准研究员夏雨强调，近期房地产信托规模和数量的变化，释放出行业继续加大房地产投资的信号，而监管层及时的窗口指导对信托融资做出了一定的调整。未来信托行业对房地产领域的投资有望降速。

加速信托回归本源

监管“重拳出击”遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，也有助于推动信托公司回归本源、促进房地产市场的平稳健康发展。严跃进强调，从信托业务来说，需要研究房地产市场的相关政策，目前来看，若是开发商可以主动提出积极做具备垃圾分类功能的小区等，这种情况是吻合政策导向的，往往可以争取到资金。但常规的地产项目是容易受牵制的。而此次监管要求无疑将对倚重房地产业务的信托公司带来巨大的冲击。

各类管控本质都是防范金融风险，信托业务和其他业务近期都会面临收紧，说明查处违规资金进入房地产市场的做法会增加。类似警示的意义在于，当前房地产市场需要防范资金面收紧的风险。

一位不愿具名的资深信托研究员对北京商报记者表示，约束房地产信托是房地产宏观调控举措的一部分，有利于防范房地产市场过热，推动信托公司更好地服务实体经济。未来，信托公司应该提升房地产信托领域专业化水平，扩充业务覆盖空间，诸如商业不动产、养老地产等，积极开展存量资产的盘活，发展reits等业务。此外，信托公司可以优化业务组合，避免过度依赖房地产业务。