"稳房租"新规来了！房东不许擅自涨租，违规租房要补税

“稳房价”之后，“稳房租”终于来了。

近日，北京深圳相继发布文件，向租房市场动了刀子。不仅要求房东不能擅自单方面涨租，还对租金设定了“指导价”和网签备案要求，未按规定出租房屋的房东，将被追缴税。

在大城市打拼的追梦人们，似乎不用再被房东突然的涨价打个搓手不及。但是，房租真的能稳得住吗？这真的是解决房租不断上涨的唯一方法吗？

1 房东不许擅自涨租

这次“稳房租”，下手不轻。

从2019年7月8日开始，北京市开始正式实施新版《北京市住房租赁合同》示范文本，以及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本。

合同示范文本中明确规定，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。合同提前解除的，出租人应在合同解除后约定日期内退还已收但尚未发生的租金。

一句话来说，房东不能再单方面擅自涨租，出租人和租客之间的权益和责任，更加对等。

对房租下手的不只是北京一个城市。南方的深圳，在稳房价这件事上，走得更远。

根据深圳市住房和建设局发布的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》，制定全市统一的住房租赁合同示范文本，租赁双方应当在合同期限内严格履行合同约定；出租人不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得巧立名目收费。

换言之，未来深圳不仅将建立租房网签制度，而且推出租房指导价格制度，且以租房缴税作为管理制约。

问题在于，政府指导价，是否真能指挥房租价格走向？

2 房东敢违规租房？追缴税款

稳房租和稳房价一样，仅靠喊话难有作用。但这一次，情况有些不一样。

深圳市住房和建设局发布的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》中，提到，深圳房屋租赁企业在向个人出租住房时，需在政府租房交易服务平台上登记或备案。如租金不高于指导价格，可适当降低其增值税征收率；个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。

遏制任意涨价的利器就在这里：出租房屋是要缴税的。

如果出租人按照相关规定出租房屋，可以享受零税率的优惠，如果出租人不进行备案网签，或价格高过指导价，还有一个大杀器。不仅按现行规定收税，还会被依法追缴以往应缴税款。

目前租房市场的真实情况是，房东大多与与租客自行签约，不涉及备案网签，税务机构也无从得知出租人的房屋出租情况，更难以征收相应税款。但是，如果未来强制备案网签，那么避税空间就不复存在。

这里所说的缴税，包括增值税、个人所得税以及城市教育附加费等，而且租赁房作为经营性房产，还必须缴纳房产税。

时代周报查询发现，目前，深圳个人出租住房按照5%综合征收率计征税款。计算方式为：应纳税款=租金收入x应税征收率（5%）。而北京同样规定，个人出租房屋按照5%综合征收率计征税款。

2019年2月，北京、上海、广州、深圳下调了个人出租住宅的税率，对于月租金不超过10万元的，北京、深圳的综合征收率均减半，分别降为2.5%、2.25%。

因此，若是出租人违反网签备案及指导定价规定，最少2.5%的综合税率，是逃不掉的。

比如一套房子月租金8000元，用8000除以1.05得到不含税的租金（剔除掉租金中包含的5%的增值税），再乘以税率2.5%，就是房东应该缴纳的税款，应为210元。

一旦追溯以往应缴税款，便远远不止是210元。仅以一年租金来计算，房东就需要补缴2520元。出租时间越长，补缴税款将越多。

可见以房东缴税作为稳定房租的利器，有着极强的现实针对性，同时也是一次示范。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受采访时表示，此次深圳出台《意见》具有很明确的导向，即租赁市场的价格管控也开始出台。这也是全国第一个较为全面的“稳租金”的政策，其政策框架和具体做法值得全国其他城市学习。

后续预计会有更多城市出台稳租金的系列政策。

3 对房租下手的真实原因

为了稳定房租，各地想了不少招。然而，房租为什么需要稳定？在一个市场化的房屋租赁市场中，租金价格真的需要“指导价”吗？

2019年7月10日，国家统计局发布了2019年6月份全国居民消费价格指数CPI和工业生产者出厂价格指数PPI数据。其中，租赁房房租环比涨0.2%；同比涨2.0%；整个上半年则同比上涨2.3%。

房租上涨，并不是今年才有的景象。2018年的此时，房屋租赁市场曾迎来一波涨价热潮。

2018年7月，北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%，已然超过2017年北京全市月人均可支配收入。北京租房者的房租收入比，已惊人地超过58.6%。

央视财经以《毕业季催生暑期租房“热” 北京租房市场量价齐升》为题对此进行报道，引发讨论。当时，市场上甚至出现两家长租公寓争抢房源的现象。

北京市民陈先生在网络论坛发帖称，他在天通苑有一间120平方米的三居室准备出租，陈先生心里预期是7500元每月，自如先报价8500元，蛋壳加到9000元，随后自如又提到9500元，双方互相加价，几轮过后，蛋壳最终给到10800元每月。

对房屋租赁市场的爆炒，引起租金价格不断上涨。更引得无数租房人颇有抱怨之词。

尤其每年的7、8月份，均为应届毕业生租房旺季，此时整治房屋租赁市场，或许也有此考虑。

在一二线大城市，租房是许多人的第一站。房价过高还能以无奈的态度置身事外，转往租房市场。

房租一旦过度上涨，超出必要的承受底线，那就无路可退。影响的不仅是消费，还关乎城市经济发展和吸引人才的基本盘。

4 房源仍旧太少

但政府指导价或许还不是解决房租乱涨的终极武器。

以北上广深等为代表的大城市，其人口吸引力冠绝全国，换句话说，这些城市的人口会越来越多。

2018年，深圳新增人口49.46万，成为全国人口增量最多的城市。

面对不断增加的人口，仅以压制房租来解决住房租赁问题，或许不太可靠。假若市场上可租赁住房总量一直没有变化，但人口却连年增多，供求关系影响之下，房租几乎没有不上涨的可能。

深圳在租赁住房上，下了极大力气。

按照《前述关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》，到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。

同时，北京市住建委官网披露《北京市印发2019年度政策性住房首批开工、竣工计划》。有17.2万套政策房列入开工计划，在计划年内开工的项目中，包含45个政策性租赁房项目，约有4.6万套房源。

怀揣梦想来到一个城市的人们，需要的不仅仅是稳定的房租，更需要有房可租。

更多的租赁住房，或许才是对付房租不断上涨的更有力武器。