弘阳地产上市周年:股价低迷 频繁高息发债释放资金紧张信号

去年7月12日，弘阳地产在港交所敲钟上市。上市一年来，弘阳地产股价长期盘桓在2-3港元的区间，截至7月10日收盘每股报价2.64港元，与2.28港元的发行价相隔不远。

除了低迷的股价，弘阳地产在过去一年里最受关注的是频繁的高息发债动作。今年7月3日，弘阳地产发布公告称，发行于2022年到期金额为2.5亿美元的优先票据，年利率为10.5%；此外，弘阳地产还于今年3月和4月分别发行了金额为3亿美元的优先票据，年利率分别为9.95%和11.5%；而去年11月和12月，弘阳地产分别发行了金额为1.8亿美元和2亿美元的优先票据，年利率高达13.5%。

弘阳地产连续发债是否因资金紧张？如此高的利率是否说明公司的资信评级不理想？中国网财经记者致电致函弘阳地产，但截至发稿时未收到任何回复。

不过，弘阳地产此前曾表示，发行上述优先票据所募资金的将用于现有债务再融资及一般企业用途。所谓的现有债务再融资，有地产评论员告诉中国网财经记者：“直白一点，就是借新债还旧债。”

2018年负债激增200亿 经营现金流连续两年告负

中国网财经记者梳理了弘阳地产近几年的财报发现，该公司经营性现金流、负债等财务指标，确实释放出一些资金“紧张”的信号。

数据显示，截至2018年底，弘阳地产的负债总额为540.72亿元，与2017年的328.68亿元相比增长了212.04亿元，增长幅度为64.5%；资产负债率约为80%。值得一提的是，弘阳地产需1年内偿还的银行贷款与其他借款为82.34亿元，需于1年内支付的优先票据为25.93亿元，虽然其账上的货币资金为124.56亿元，但可动用的仅为62.33亿元。

与此同时，弘阳地产经营活动产生的现金流量净额也连续告负，2017年和2018年分别为-34.98亿元和-26.28亿元。

中国网财经记者还注意到，截至2018年底，弘阳地产拥有的近百个项目中，有超过一半为在建状态，甚至有多个周期为10年或10年以上的项目。上述地产评论员表示：“剩余项目的开发对开发商资金将是一种考验，而开发周期过长对企业的资金回笼也会造成影响。”以2007年弘阳地产获取的旭日爱上城为例，十多年过去了，该项目仍出现在2018年销售额数据中，其中旭日爱上城八区销售额为10.15亿元；2014年获取的山卿苑，2018年的销售金额为5.76亿元。

2020年计划冲千亿 为备“弹药”频繁高溢价拿地

虽然经营性现金流告负，但弘阳地产在拿地方面却毫不手软。中指研究院发布的排行榜显示，今年上半年弘阳地产的拿地金额为103亿元，位列第44位。

据了解，弘阳地产的拿下的多个项目溢价率颇高。今年4月10日，弘阳地产以4.42亿拿下江门市江海礼乐45亩土地，溢价率高达83%。5月8日，弘阳地产在常州、温州土拍中，共拿下三宗商住地块，其中温州两宗地块成交总价分别为7.56亿元和6.17亿元，溢价率分别为30%和29.68%；常州地块成交总价为12.4亿元，溢价率为26.53%。5月9日，弘阳地产以4.97亿元竞得江苏苏州张家港塘桥镇一宗商住用地，溢价率26.46%。

上述地产评论员表示，弘阳地产之所以加快拿地节奏，可能是为2020年冲刺千亿目标做准备。

2017年，弘阳地产董事长曾焕沙提出“2020战略”，即2020年达到千亿规模。为实现这一目标，弘阳地产在地产圈掀起了一轮“挖人大战”，多位来自旭辉、泰禾、新城等新“千亿”房企的高管空降弘阳。

2018年，弘阳地产实现合约销售金额473.4亿元，同比增长84.2%。不过，销售额快速增长的同时，弘阳地产的盈利能力却有所下降。财报显示，弘阳地产2018年毛利率31.25%，而上年同期超过了40%；2019年上半年，弘阳地产累计实现合约销售金额为302.53亿元，完成了年度目标的50.33%。