上半年的楼市 悄悄发生了这些变化

2019年已经过去了半年，在这期间，楼市坚持“房住不炒”核心调控思想，强调一城一策，各地楼市基本保持平稳发展态势。不过在这过程中，楼市也出现了不少值得关注的现象，比如“小阳春”行情、区域分化明显、行业集中度加剧等等。下面，我们以关键词的形式，对上半年楼市做一个总结。

关键词一：限购升级

楼市调控力度不断收紧，房住不炒成为调控基本出发点。今年以来，国家多次重申房住不炒，让之前过热的市场回归平静。各地在分类调控和因城施策指导下，不断出台政策完善调控，使得调控更为精准。比如西安房价连续6个月领涨全国，近期升级限购已是必然。值得一提的是，今年以来政策对稳地价、稳房价、稳预期的作用越来越大，对市场的直接干预和影响越来越小，调控更有针对性。

关键词二：小阳春行情

在今年3、4月份，楼市出现了一波“小阳春”行情。根据国家统计局发布的2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据来看，由于3、4月份的楼市小阳春行情，使得新建住宅房价格均出现不同程度的上涨。其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，二线城市上涨12.3%，三线城市同比上涨11.3%。随着楼市“小阳春”行情的到来，3月份市场情绪非常乐观，部分热点城市再次出现抢购热潮，土地拍买市场也持续火爆。不过自5月份起市场情绪相对理性，前期积压的市场需求大都释放完毕，“小阳春”行情已暂告尾声。

关键词三：区域分化

在2019年上半年，区域性市场走势出现明显分化，东部和东北地区销售下滑，而中部和中西部则维持上升趋势。根据国家统计局公布的数据来看，1~5月份，东部地区商品房销售面积22095万平方米，同比下降5.5%，降幅比1~4月份扩大1.2个百分点；中部地区商品房销售面积15412万平方米，同比增长0.1%，增速回落2.3个百分点；西部地区商品房销售面积15788万平方米，同比增长3.8%，增速与1~4月份持平；东北地区商品房销售面积2222万平方米，同比下降8.1%，降幅扩大3.9个百分点。

关键词四：住宅租赁

在今年年初，国家发改委等10部门联合出台实施方案，加快发展住房租赁市场。与此同时，各地政府也相继表示，2019年将继续坚持“房住不炒”的定位，加强住房租赁市场的培育力度，出台具体措施鼓励住房租赁市场发展，确保房地产市场平稳健康发展。此外，自然资源部、住建部同意福州等城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，试点城市增至18城。

关键词五：土地市场活跃

今年上半年土地拍买市场明显转暖，尤其是二线城市土地拍买市场持续高热，成交“井喷”量价齐升。克而瑞监测结果显示，土地流拍率大幅回落，多数城市土拍溢价率大都在30%以内，但苏州、海口、合肥等热点二线城市高溢价地块频现，屡次出现100%以上的高溢价现象。土地市场转暖，跟信贷环境相对放松有关，积极的信贷货币政策大幅缓解房企融资压力。此外，热点城市供地有限，也加剧土拍竞争激烈程度。

关键词六：销售回落

全国楼市销售出现负增长，需求下降。国家统计局公布的数据表明，2019年1~5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月份扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%，办公楼销售面积下降12.2%，商业营业用房销售面积下降12.9%。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。其中，住宅销售额增长8.9%，办公楼销售额下降12.3%，商业营业用房销售额下降9.7%。

关键词七：白菜价

黑龙江鹤岗楼市出现“白菜价”现象，折射出三线以下城市楼市尴尬现状。据报道，鹤岗一套46平方米的房子只要1.6万元，折合348元/平方米。此外，湖北恩施房地产协会发布“限降令”，认为部分楼盘采取大幅度降价的办法促销，对当地的房地产市场带来了不利影响，须进行制度性约束。棚改货币化政策的调整，成为导致三线以下城市房价调整的主要因素。货币化安置导致部分三四线城市房价暴涨，并引发市场爆炒，但同时也招致更为严厉调控。

关键词八：刚需回归

在今年上半年，刚需回归，成为楼市有一个显著特征，并因此促使低总价产品成交占比呈明显上升趋势。克而瑞数据显示，2019年1~5月，北京200万~400万元总价段成交占比41.5%，较2018年下半年增长逾10个百分点。上海同样如此，在今年前5个月，总价在300万~400万元之间、满足刚需群体的产品，比重达到20.1%，较2018年下半年提升了4个百分点。此外，三亚总价在300万元以下的物业，在今年前五个月，比重也达到61%。

关键词九：户籍改革

由于各地各城市都有各自的发展需求，人才无疑是重中之重，为了吸引人才，各地招数尽出，争夺战进入白热化。户籍改革将会对区域性市场带来不小的影响。近年来，户籍改革走在前列的城市如西安、成都、长沙等，新增购买力使得当地房价出现较为明显的涨幅，如西安房价近半年来的同比涨幅一直排在全国首位。

当然，与户籍改革相辅相成的是，楼市城市集中度上升。克而瑞统计数据显示，截至目前，TOP50城市拥有全国的32%常住人口，集中了房地产开发投资的的62%，商品住宅成交面积全国占比为46%，成交金额占比64%，集中度持续上升。

关键词十：行业集中

强者恒强，行业集中度在不断提升，这种现象在2019年上半年表现得更为突出。

一边是不断有房企传出破产清算消息，如宁波地区最大的房地产开发企业银亿集团负债500亿元而申请破产清算，包括华夏幸福基业、泰禾集团等中型房企，也被曝资金链存在问题。但另一边，碧桂园、万科、恒大等头部企业却仍在攻城略地，销售规模不断增高，行业集中度不断提高。来自中国指数研究院数据显示，千亿元阵容进一步扩容，500亿元以上企业数量大幅增长。前10房企销售额占50亿元以上企业总体的36.7%，前30企业占总体的61.3%，强者恒强态势延续。