房地产信托降速控量 下半年房企融资压力再加码？

继今年5月17日的23号文出台之后，对房地产信托的监管仍在加码。从5月、6月市场表现来看，房地产信托规模增长乏力。对此，机构预期，房地产信托规模收缩在所难免，信托收紧的影响将在下半年体现在房地产市场上。

据悉，今年以来，新增信托资金开始向房地产集中倾斜，而宽松的信托资金成为推动土地市场活跃的因素之一，进而引发主管部门的监管。在房地产资金面预期收紧、下半年房企的偿债金额居高不下的情况下，压力仍然不小。

银保监会关注房地产信托业务增速过快、增量过大

7月6日，有媒体报道称，银保监会有关部门负责人表示，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，存在一定合规问题和风险隐患，银保监会开展了约谈警示。

在一些信托人士看来，这也是继5月17日银保监会发布23号文之后，在房地产信托领域进行的又一监管举措。

据悉，23号文要求信托机构不得直接或变相为房地产企业拿地提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

而5月底，传言多家房企被列入包括债券以及ABS产品在内的暂停名单。后来虽被证实消息不实，不过，房地产信托收紧在23号文的作用下已在所难免。

近日，银保监会对被约谈的信托公司提出五方面要求，其中包括严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求，提高风险管控水平以及控制业务增速。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，6月份，全国房地产调控政策次数高达46次，在所有政策里，24次中央及部委相关房地产调控的表述中，银保监会则占多次。不过，规范信托融资是一个趋势，不可能一刀切，所以直接影响不能说很大。

据张大伟介绍，信托资金宽松是导致2019年二季度土地市场活跃的主要原因之一，表现为信托资金投向房地产比例扩大，新增信托资金逐渐向房地产集中。

6月房地产信托融资规模增速乏力

事实上，随着房地产信托监管增强，房地产信托融资规模增速已出现乏力，房地产信托“降温”已有所显现。

用益信托的研报显示，今年3月，房地产信托达到募集规模巅峰，4月、5月、6月总体增长乏力。其中，6月房地产信托成立了470只，成立规模622.87亿元，相较于5月分别下降4.8%、10.72%。与此同时，信托公司也提高了融资门槛，向头部房企和一二线城市优质项目集中。

华泰证券也认为， 5至6 月，随着融资环境收紧，ABS同比下滑19%；集合信托发行增速由 1至4 月的 17%收窄至 7%。

信托规模增速趋于平缓的同时，成本也有所回升。据华泰证券分析人士称，5 月房地产类集合信托平均收益为 8.25%，同比上升 34 个百分点；6 月为 8.29%，同比上升 50 个百分点。

虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但依然是房地产企业资金的主要来源之一。张大伟认为，对房地产信托监管政策的加码，在一定程度上也会影响房企的融资。

对此，华泰证券预期，在23 号 文出台后，房地产类信托监管将进一步升级，未来规模将继续承压。

用益信托也认为，房地产信托受监管影响，规模收缩难以避免，且产品收益率下行的可能性加大。

此外，也有信托人士认为，从房地产融资到投资存在约6个月的滞后，因而从二季度开始融资收紧可能在下半年体现在房地产开发市场上。

值得关注的是，在房企融资路径越走越窄的同时，7月房企的到期债务有增无减。克而瑞信息显示，6月房企有17笔发债到期，金额共计310.2亿元，而7月房企将有26笔债券到期，金额共计536.99亿元。

对此，张大伟称，在房地产融资预期收紧的背景下，房企在境外等其他渠道的融资规模正在增加。同时，下半年，受融资的影响土地市场很可能会有降温退烧的表现。