“旧改”下的利弊之辩

尽管上半年楼市曾接连爆出“小阳春”行情，但整体来看，热点区域“稳中微调”、部分区域承压明显的态势已然显现。综合来看上半年房企的成绩单，销售成绩似乎并不如中介们宣传得那么令人满意。

7月2日，龙头房企万科发布公告称，1至6月，万科合同销售金额为3340亿元，同比增长9.63%。但是，其他企业则表现相对黯然。同期，碧桂园、恒大的销售额均出现了5%左右的下滑。而从更大范围看，不少房企销售目标不达50%。与2018年同期的大幅上涨相比，今年上半年房企销售额整体增速放缓。

在此背景下，近期国务院常务会议提及的“旧改”被视为房地产领域的新动作。与棚改不同，其“两个不涉及、两个不改变”，即不涉及拆迁补偿和安置重建，不涉及土地一级和二级开发；不改变原有建筑物结构，不改变土地所有权。会议明确， “重点是改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费”。

“旧改”看似没有棚改“动静大”，但这一系列惠民生的举措因与楼市、百姓生活、拉动消费等多领域密切相关，更因其4万亿元的巨大体量而不容忽视。

那么，谁将是“旧改”的受益者？“旧改”又将如何推动？最迫切的资金问题如何解决？同时，“旧改”又面临哪些争议？这一系列问题迅速成为市场焦点。

谁将是“旧改”的受益者

住建部副部长黄艳近日在国务院政策例行吹风会上明确，“旧改”分为三类：一是基本的配套设施，比如与居民生活有直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善以及垃圾分类、北方供暖设施和装电梯等；二是提升类基础设施，包括公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等；三是完善公共服务类内容，包括养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

从上述表态来看，“旧改”的直接受益者显然是老百姓。不少城市的“老破小”往往位于城市核心区域，虽然周边设备齐全，但小区环境差、缺乏现代生活的必要设施（电梯、停车位）、电路等基础设施老化严重，更罔提绿化、道路安全等附加需求。

当然，除了改善居民生活条件外，这项浩大工程也会带来其他溢出效应。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《金融时报》记者采访时表示，老旧小区改造或有三个出发点：从提振内需和投资的角度出发，通过老旧小区改造，能刺激新的住房需求，也将带动包括水泥、建材、电梯等产业的更好发展；从美丽中国发展的角度出发，对于城市中的老旧小区进行改造，可以释放新的市场活力；从不动产登记及城市空间发展的角度出发，对于老旧小区进行规范，通过拆违刷新，利好对物业小区的管理。

钱从何处来

资金是“旧改”遇到的第一道“拦路虎”。根据黄艳介绍，除了第三类商超、家政、快递等领域便于引入社会资本外，基础设施完善与提升更像是一项公共工程。

尽管国务院常务会议明确要运用市场化方式吸引社会力量参与，黄艳也在吹风会上表示，未来将采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集资金，但具体如何筹措还有待探索。

从此前的经验来看，老旧小区改造中的基础设施建设和提升工程多由市、区财政承担，少数由原来的产权单位承担。但在区域财政实力严重分化且严控地方隐性债务风险的背景下，社会资本被寄予厚望。

不过，社会资金的进入需有一个市场化的进入与可持续发展的机制。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《金融时报》记者，老旧小区多是社区功能严重缺失，同时老业主多为过剩产能的老国企退休职工甚至下岗工人，长期由国企兜底、福利居住，没有给社区付费的习惯；但其同时也具有优势，即多位于城市主城区或开放式街区，人口密度大，人流量稳定，小商业发达，传统小店密集，在改造时要注重发挥优势，扬长避短。

“例如通过社区商业修复、历史街区打造，部分低容积率的可以拓展商品租赁市场等，夯实社区资金实力，辅以资产证券化和财政资金，激活空间价值，让社区运营循环起来，以此作为资金筹措的主要来源。”李宇嘉建议，“同时，还要夯实社区收费服务理念，要让居民形成‘收费买服务’的理念。物业管理费、社区维修服务收费，是一个社区能否持续健康地运营下去、社区硬件设施和软性服务能否良性循环的关键。”

严跃进经分析测算，提出了一个多方筹措的具体方案。根据对现有住房市场规模、相应资金比例和使用情况，他建议，对于物业管理公司的物业维修基金可以加以利用，这部分有4000亿元左右；地方政府按照每平方米100元左右对老旧小区改造补贴，总投入约4000亿元；老业主通过用公积金提取、商业银行的装修贷、自有资金等方式投入一部分，按照每平方米250元来计算，总投入1万亿元；其余则通过多元化的投融资渠道引入社会资本。

几大争议待解

当然，关于“旧改”，市场上也存在几大争议。

最重要的是如何获得业主共识。严跃进提示，社区改造需要征求业主同意。而部分小区业主可能对此心存疑虑——有的可能因为资金筹措问题而不愿意拿钱；有的可能担心绿化问题、光照问题和改造过程中的噪音问题、安全问题。任何一个细节都可能引发争议，“召集业主本身就存在困难，即便召集好了业主，往往也需要多次表决才能达成共识”，这一过程可能会产生种种博弈。

此外，受益不均容易导致方案设计困难。以加装电梯为例，虽然整体来看这对小区是一个利好，但是不同楼层业主的态度不一。严跃进表示，“加装电梯预计可以带动房价和租金上涨10%，但是主要是利好高层住户，低层用户则受益较小，底层用户甚至还可能要面临噪音等问题，引发房价、租金贬值。如何协调各方利益、达成一致方案，成为难点”。

除了业主，租户的生活也会受到影响。例如，“旧改”后社区环境提升固然是利好，但很可能带来租金的提升，这是否会让一些中低收入群体遭遇“租房难”“租房贵”？由此是否会出现用工难？这些也是关乎区域经济发展的重要方面。

此前深圳市的“万村计划”就遇到了类似问题。对城中村的改造计划是城市建设的积极方面，但在执行过程中，包括富士康员工在内的不少打工群体都在抗议改造后带来的房租上涨问题。

对此，李宇嘉建议，一方面，要重视这些基本诉求，例如在工业园区内建设集体住房，解决员工基本的住宿问题，加大基本保障力度；另一方面，与城中村主要涉及的租户群体不同，这一轮老旧小区改造主要涉及的租房群体还是大学生、技术人才、公职人员等，他们可能更关注的是居住环境。因此，在提供更多福利性公租房等基础保障的同时，也要优化供给结构，通过加强老旧小区改造、配备合理的安保和家政服务，来提升现有住房的宜居度。