新房熄火 二手房价“腰斩” 看房团撤退下的乳山楼市真相

“长寿之乡”乳山这两天因“一则房价消息”被推上了热搜。

消息称，“山东乳山楼层高一些的房子价格还不如10年前；一套顶层阁楼交易单价可以低至1800元/平方米”的消息一时间在市场引起广泛关注。“第二个鹤岗”声音不绝于耳。

相比两年前看房团不断涌入的盛景，如今乳山这座城市显得有些冷清。一方面，北方海滨城市客源多来自北京周边、内蒙古、东北等地区，且以旅居为主，周期最长为4个月；其他时段入住率不到1%；另一方面，过去城市过度开发与投资炒房客趁热涌入造成的泡沫，如今在楼市回归理性的大背景下逐渐被挤破。

尽管房价低至1800元/平方米仅是个案，但中国房地产报记者查阅公开数据发现，公共交易平台中新房价格稍微有所回落，二手房价格相较高位时期确实出现不少“腰斩”现象。乳山，刻画出一个四线县级市楼市的疯狂与落幕，映射出多个三四线城市楼市发展问题，背后原因值得思考。

看房团的涌进与撤退

“我记得去年和前年，全国楼市调控最严厉时，楼下中介门店全是这些海景房的横幅，免费包车往返看房。”一位乳山市民回忆。

这一描述也得到了一位看房团负责人的印证。他告诉中国房地产报记者，“大概两年前，北京、天津、内蒙古、东北等地区的很多人组团去乳山看房，他们以退休的老年人为主，半旅游加半看房。当时每个人交200元到300元/次，房产中介用一辆大巴车带过去，路线包含景点、午餐，过去后，售楼处多以养老、健康等理由说服他们交定金买房。”

乳山隶属山东威海市，地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地，与威海一样以全域旅游“海景房”对外宣传。

民间看房团的涌入与城市住宅投资曲线几乎一致。《2017年乳山市国民经济和社会发展情况公报》显示，全市房地产开发投资完成22.29亿元，同比增长11.56%。其中，住宅投资完成19.21亿元，同比增长4.33%，占全部房地产开发投资的86.18%。

2017年是全国本轮楼市调控趋于严格的一年，乳山楼市情况却好于2015年和2016年，中国房地产报记者查阅这两个年份公报发现，乳山住宅投资分别同比下降42.67%和4.38%，其中表述分别为“房地产不景气”与“房地产开发放缓”。

乳山楼市复苏的很大一部分原因来自2017年环京楼市限购导致的炒房外溢，但当年公报仍谨慎描述为“房地产市场平稳发展”。直到2018年，乳山市住宅投资增长仍保持在9%，超过上年。另外，2017年5月4日，国务院办公厅发布的关于威海市城市总体规划文件批复通知，威海2011至2020年城市规划也被认为是城市房地产发展利好。因此，乳山新房房价一度坚挺保持在7000元到8000元/平方米。

“乳山度假型海景房比较多，这几年建的少了，过去的看房团也少了。两年前市场火热时，乳山看房团中间出现过一些不正规现象，比如哄骗、强销，很多人迷迷糊糊交了钱，回来不想要了又去退房，引起很多不必要风波，这导致乳山海景房市场口碑变差。”上述看房团负责人告诉中国房地产报记者。

过度开发后遗症显现

楼市狂热的外表随着时间推移逐渐脱落，立竿见影表现在房价上。

中国房地产报记者查阅公开资料显示，乳山市今年6月新房均价为4641元/平方米，环比上升0.13%，同比下跌20.62%。其中，如富豪城均价为11802元/平方米，但仅为个例，多数新推楼盘价格集中在3500元/平方米到4700元/平方米间。

另外，安居客二手房数据显示，乳山二手房价格多集中在2500元/平方米到4700元/平方米间，且普遍低于新房价格。

对此，山东省房地产协会一位专家告诉中国房地产报记者，“乳山楼市上涨也就是趁着前两年一波行情，但是乳山属于县级市，市场非常有限，最近大半年二手房价格有所下调，新房从去年9月份开始就没有之前火了。”

确实，尽管近几年乳山投入50亿元建设新城、完善基础设施，但相比毗邻的威海市1万元/平方米到2万元/平方米房价，乳山作为县级市的房地产市场需求情况还是有限，且近年人口持续负增长，尤其在外地看房团撤出的影响下。

对此，中房经联主席、景晖智库首席经济学家胡景辉分析称，“过去，乳山以海景房、养老房著称，曾以‘北京高知识分子居住区’一度火爆。但现在看来，这座旅居城市的住宅即便在夏天入住率也只有10%，冬天更是不到1%，再加上作为北方冬季的海边城市却没有暖气，如今这种二手房比新房便宜一半的现象一点不奇怪。”

他进一步分析称，“北方很多海滨城市文旅地产实际的宜居性究竟有多大？基本避暑时长不超过4个月，我们看到这些城市的零售餐饮营业也就是4个月，不存在长期宜居的自然条件，把短期旅游性居住需求拉长到全年范围，造成了巨大的社会资源浪费；另外，这些城市存在过度开发，一直处于高位运行，但实际上按照现在市场存量的10%开发就可以满足需求；最后，市场背后囤房、炒房的身影开始落幕，尘埃落定之后就是这样一种景象。我们需要思考如何找到城市和市场的真实定位，重新审视这样的教训。”