降温房地产融资！万向信托等10家信托公司被约谈警示

据《证券时报》报道，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。

澎湃新闻向多位业内人士了解，此次被指导的公司包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等十家。

此次指导的内容包括以下方面：今年房地产信托规模不得超过6月末的规模；已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停（“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质）；地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响。

23号文为房地产信托业务降温

房地产业务是信托业投向一个重要部分。信托业协会数据显示，截至一季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比为14.75%，较2018年四季度末上升0.56个百分点。2019年一季度集合资金计划发行呈现增长态势，新增成立规模4800多亿元，同比增加7.15%。其中，房地产类信托一季度募集资金1674.79亿元，同比增长25.71%。

从2018年的数据来看，尽管信托业整体规模下降明显，但房地产信托规模却呈逆势上升的态势。2018年信托业资金信托为18.95万亿元，同比2017年4季度末21.91万亿元下降13.51%。从资金信托余额在五大领域的占比来看，2018年4季度末的排序是工商企业（29.90%）、金融机构（15.99%）、基础产业（14.59%）、房地产业（14.18%）、证券市场（11.59%）；如果从新增信托的占比来看，2018年4季度的五大领域排序是工商企业（37.45%）、房地产业（20.03%）、金融机构（8.67%）、基础产业（6.54%）、证券市场（3.43%）。

今年以来，房地产信托监管趋严。5月，中国银保监会下发了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（23号文），此后房地产信托中4种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法，已被监管叫停。

但在23号文出台前，房地产信托业务是信托业的“香饽饽”。此次窗口指导也意在引导23号文落到实处。

近年来，对房地产业务严监管的声音不断，但有业内人士向澎湃新闻表示，这一次相较于往年来看是“动真格”的，其所在的信托公司也是这次的约谈对象。

另有业内人士向澎湃新闻称，此次指导是针对房地产业务占比过高、增速过快的公司的新要求，做出一定的管控，但并不是叫停的。但却是反映出了监管的导向：不鼓励大规模做房地产业务。

既要宏观防风险，也要落实“房住不炒”

澎湃新闻从业内人士处了解到的情况，此次知道的初衷一方面是为了防风险，另一方面是为了落实房住不炒的国家政策。

今年个别信托公司的风险暴露引起了监管方的注意：安信信托曾经的信托黑马已经跌落“神坛”。

今年2月中国民生投资有限公司（中民投）出售其旗下的中民外滩房地产开发有限公司50%股权，这笔交易引发了信托股的“躁动”。2017年中民投联合安信信托发起的信托产品为董家渡项目募资，以45%的股权为代价，共募集240亿元，最终中民投及其子公司上海佳渡置业有限公司这部分共计50%的股权转让给绿地，价格仅为121亿元。用益信托网公开信息显示，“安信信托-安赢42号上海董家渡金融城项目集合资金信托计划”（安赢42号）的信托资金用于支付中民外滩房地产开发有限公司不低于45%，不超过50%股权的受让价款。安赢42号于2018年9月30日发行，期限为12至24个月，但正陷于“风雨飘摇”中的安信信托的兑付能力已大大受损。

安信信托还踩雷多个地产项目。由于中弘股份股票于去年12月27日交易结束后被终止上市，但上述债权在2018年12月31日到期，安信信托判断中弘卓业集团有限公司短期内没有还款能力，并已将该笔贷款五级分类归类为“损失类”。

此外，安信信托作为受托人发起设立的“安信·新农村建设发展基金集合信托计划”出现延期兑付。无独有偶，中泰信托贵州凯里棚改项目资金出现违约。另外，颐和地产通过中江信托发行的“中江金龙86号”也出现逾期兑付。而重庆典雅房地产陷入破产重整，受到牵连的公司中亦出现信托公司的身影。

与此同时，今年以来各地银保监局不断对房地产信托开出罚单。3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，原因包括“违规开展房地产业务”；3月22日，北方国际信托被天津银保监局处罚，原因是“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”；5月23日，中融信托也因“开展房地产信托业务不审慎”遭到黑龙江银保监局处罚。

短期内不会萎缩

房地产信托业务的火热程度在今年一季度后有所降温。

根据用益信托数据，今年4月共有62家信托公司成立规模为1369.68亿，环比下滑30.56%。其中，房地产类集合产品募集规模为421.5亿元，环比下降42.75%。但是，从绝对规模来看，房地产类集合信托占总比31%，依然占据首位。

用益信托研究员帅国让认为，当前信托发展仍然处于新旧动能转换的阶段，创新业务的运作模式，盈利能力仍有待市场检验，加上房地产信托是信托公司重要收入来源之一，短期内不可能完全萎缩。

资深信托研究员袁吉伟也指出，如果严控房地产信托业务，可能会导致“资产荒”。