深圳杭州西安的楼市“内外”

过去一年间，深圳、杭州、西安，这三个乍看起来关联度、相似度都不高的城市都备受关注。

深圳被经济学家张五常称为“将成为全球经济中心的城市”，而杭州则是依托大企业和民间经济活力而崛起的互联网新贵，西安则在近一段时间内因作为抖音上的网红城市、抢人大战中的生力军而备受瞩目。

三座高关注度下的城市也有一个共同特点：楼市热点始终不断。

作为“老牌”一线城市，同时也是颇具活力的发展型城市，深圳是否“宜居”始终是个焦点。在本轮调控中，在一波疯涨后深圳楼市均价迎来了一个相对稳定的阶段。根据统计局公布的数据，5月深圳一手房房价环比上涨0.4%，不过与2015年相比，均价上涨接近50%。相对平静的楼市背后是被牢牢盯住的土地市场。6月下旬，深圳迎来近20年来土地招拍挂市场最大数量的宅地供应，5块用地均达到最高限制地价，以近224亿元成交。不过，这一轮热卖也是因为资源的稀缺。对于深圳而言，这是罕见的宅地供应。

随着本地企业阿里巴巴的巨头地位确立、城市基建和管理的优化，杭州俨然成为“新一线”中的佼佼者。叠加不断放松条件的“人才吸引”计划，杭州的楼市以及先行指标土地也随之升温。与深圳较长期间的“克制”相比，杭州土地出让金居于2018年全年之首，超过了2500亿元。而高供给下市场需求仍然强劲，新开盘的房源屡屡遭到哄抢，5%甚至2%的摇号抢房比例让人惊叹。

十三朝古都西安近年来走的是亲民、潮流路线，而高关注度也转化为了楼市的助推器。2019年5月，西安房价指数同比涨幅高达24.4%，环比上涨2.0%，涨幅领跑全国。实际上，这已经是西安房价连续6个月领跑全国，连续39个月上涨。

应当看到，楼市的热度在一定程度上反映了人们对区域经济发展的信心。作为资深一线、新贵一线和潜力派新一线的代表，三城可谓各有特色，也各有底气。但是，发展快车道上的城市的楼市热度究竟有多少是真需求，有多少是投机？对此，市场各方也一直争论不休。

其中一个常见的参考指标是土地财政依赖度。有媒体根据财政部公布的数据整理过一份榜单，按照“城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%”的计算方式， 从2016年到2018年3年间，深圳财政的土地依赖度平均值仅有22.9%，而杭州的这一比例高达143%，西安的比例则为63.5%。究竟是城市发展带动土地还是房地产先行，三座城市的答案显然不尽相同。

当然，只看这个单一指标，并不能说明全部问题。杭州这一数据畸高，也有其近年来高速发展和大举基建等客观因素影响。一方面，杭州周边县市经历了密集吞并，资源的整合会反映在数据上；另一方面，近年来当地地铁等基建工程、亚运会建设工程繁多，上升期城市有着巨大的财政需求和投入，而土地正是发展过程的重要资源；此外，以阿里巴巴、网易为代表的新产业、新经济以及江浙一贯发达的民营经济，在某种程度上也是如此强势发展的底气。

但这一现象仍然值得警惕。毕竟，与之相较，在过去几十年的发展历程中，深圳一直是罕见的不依赖房地产、不依赖土地财政的城市。而事实也证明，这样的发展具有更强的生命力。部分区域虽然也因为政策热点或阶段性产业红利而取得过跨越式发展，但纵观改革开放之后的40年，深圳仍是不断革新、持续发展的佼佼者。

而西安面临的则是一个更复杂的命题。尽管从航天、军工的技术型、规模型产业，到文化旅游这样的服务型产业，西安似乎都有自己的比较优势，近两年也取得了不错的成绩，但与几年内飞速翻倍的房价相比，其他产业发展还是显得相对滞后。

更值得关注的是未来几年政策落地的情况。作为第一波加入“人才大战”的城市，西安在2018年3月提出，在校大学生仅凭学生证和身份证即可在线完成落户。上述政策的利好效应十分明显：仅2018年，西安市新增“新西安人”共79.52万人。学历落户和人才引进占总迁入人口的63.5%。这与此前数年西安总人口几乎保持稳定的状态是截然不同的。

值得思考的是，这类人才究竟是否主要是陕西其他地区人才向省会西安进一步聚拢、是否存在被特殊利好政策吸引的“投机者”、有多少人看中的是该城市发展前景，尚值得商榷。2019年两会期间，记者就区域人才吸引政策的效果进行了调研，不少人都表示，“西安是座有魅力的城市。但是，人才留下了究竟能做什么？如何发挥自己的价值？”这样的困惑仍然很多，可见，能否把人才留下来，能否把人才转化为生产力、创新力依然是待解难题。

楼市问题是民生问题，当然也是经济问题，更是发展问题。作为有活力、可发展的三类代表，深圳、杭州、西安的火热楼市背后也代表了一种期待，即三座城市都处于上升期。但我们也期待城市的热点从楼市内走向楼市外，红利也不止于房价上涨带来的资产账面升值；我们期待更多的新崛起城市用高效发展、开拓创新找到土地财政的可靠替代，为其他区域探索新动能提供更多宝贵的经验。