上半年楼市整体稳定 未来“房住不炒”仍是主基调

2019年上半年结束，在这半年里，房地产市场经历了起起伏伏。

从延续去年11月的楼市调控放松政策，出现楼市小阳春，再到今年4月的政策收紧，楼市回稳，楼市行情始终与政策相关，政策的调整也为楼市的发展走向指明了方向。目前看来，不管国家政策如何调控，“房住不炒”是底线，是不会偏离的主航线。

上半年的楼市情况已经尘埃落定，那么，2019年下半年楼市又会有什么样的走向和变化？还需注意哪些问题？

政策密集发布楼市基本稳定

相对于2018年下半年，2019年上半年全国重点城市普遍回暖，重点城市二手房成交量环比增长50%以上，同比持平；大部分重点城市新房成交量增长；土地市场也走出去年下半年“低谷”。

一线城市基本迎来小阳春。以上海为例，上半年二手房成交同比增加48.7%，增速居重点14城首位。再看北京，今年前5月北京新房成交就同比增长了1.6倍，新房分流效果显著。

与此同时，由相关研究机构发布的《2019中国房地产半年报》显示，上半年全国重点城市房地产市场（主要为一线城市和区域中心城市）从低迷中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。

在接受《中国产经新闻》记者采访时，中原地产首席分析师张大伟认为，楼市短暂的小阳春是今年上半年楼市的一个特点。大部分城市在3月集中释放完需求之后，马上显现疲态，整体二季度月均成交比3月减少21.5%。很多在一季度均价表现出上涨迹象的城市，二季度均价走向平稳或重新掉头向下。

分析认为，这主要与政策调控相关。2019年4月19日，中央政治局会议再次重申坚持“房住不炒、因城施策”的主基调。此外，地区调控加码、银保监会和住建部及央行的政策相关，使购房者购房预期走弱。

记者注意到，从2019月4月19日开始，房地产调控政策再次出现收紧趋势，最近2个月，特别是5月、6月，房地产调控政策频繁出现。中原地产研究中心统计数据显示，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，同比增长31%。仅6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次。

可以说，2019年来，各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。除了房地产政策本身持续多政策密集发布，在最近两个月各地人才政策与房地产相关的也非常多，也是最近数年的高位。

整体年内累计看，全国已经有接近百城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。各种关于人才落户、住房补贴、人才住房优先购买等政策，在一二线城市、三四线城市都有分布。整体看，全国出现了一轮密集的吸引人才政策潮。特别是部分二线城市，房价上涨加速，最主要的一个原因就是人才政策变相地放开了限购等政策。

其次，楼市预警、约谈、问责机制再次出现。相比之前从2018年四季度开始的宽松潮，最近2个月多地政策再次出现明显的收紧，特别是海南、广州、苏州、合肥等继续针对房地产调控中部分环节加码调控。

从政策层面来讲，5月下半月银监系统再次针对房地产融资等加强监管。银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资。

只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。张大伟表示，整体看，2019年的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

除了2019年全国房地产调控政策继续密集发布，公积金政策也非常密集。大部分城市都调整了公积金缴存基数，很多城市也拓展了公积金提取使用范围，不仅仅是购房才能使用。

政策微调或是常态

就下半年而言，难松难紧、一城一策的调控基调仍将持续。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向《中国产经新闻》记者说道，目前调控总体是趋严的，和今年一季度略有调整，后续三季度预计还是会收紧。而到了今年第四季度相对会放松。但有一点可以看出，管控金融风险则是这两年的主线。

有迹象显示，2019年下半年房地产行业政策及融资环境将有较明显改善，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化，销售及投资下行压力加大。

谈到后续楼市调控方向，严跃进认为，会继续在稳地价等方面进行，同时包括租赁市场、学区房、老旧小区改造等方面都预计会有新的政策。信贷政策预计在第三季度会收紧，而到了第四季度会有所放松。

有分析指出，房地产市场的结构性分化将进一步凸显，有关的政策微调成为常态；美联储若降息，将引发资金面进一步宽松的市场联想。目前房地产板块估值处于低位，在行业集中度持续提升的背景下，龙头房企销售高增长将锁定业绩，其投资韧性犹在。

严跃进说道，当前全国基本上是“W”的走势，即下半年会呈现"V"的走势。具体来看，第三季度还是会有所下调的，这和政策比较严厉是有关的。而到了第四季度市场还是有所反弹，这和需求压抑后释放等有关，包括金融政策或也在第四季度也会有所放松。

一般而言，下半年楼市会出现金九银十的局面，不过，是否会出现金九银十还要看未来几个月楼市的走势。

张大伟表示，楼市调控严格，针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。另外从信贷利率角度看，也不排除针对房地产的利率再次提高。房住不炒的基本定位，叠加住建部的稳地价、稳房价、稳预期，依然是下半年政策主基调。

只要信贷政策不出现全面变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。但对于大部分之前已经进入调整的市场来说，出现反弹也成为趋势。张大伟指出，对于市场来说苏州、武汉等典型城市将成为未来房价最有可能有明显波动的区域，而随后房地产调控是不是会加码，也成为对地方政府的最大考验。

目前看，4月19日政策还未影响到开发商加快拿地的速度，整体来看，最近多个城市土地市场将继续升温。从抢地城市看，最热点城市集中在二线城市：4月最典型的武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿。

张大伟表示，未来房地产市场走势出现分化，房企对非优质土地定价出现下调。但对优质城市，优质土地的争抢依然激烈。不过，土地市场与楼市一样，依然是只允许出现小阳春，而不允许入夏。一旦土地市场过热，不排除升级政策的可能性。（记者 赵碧）

转自：中国产经新闻报

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