新城控股市值蒸发百亿面临资金链断裂风险 一年内需偿债134亿“借新还旧”或难持续

长江商报消息●长江商报记者魏度

股债双杀、实控人王振华陷猥亵案被刑拘，激进扩张的房企新城控股（601155.SH）危机袭来。

实干家王振华32岁时进军地产，经过25年搏杀，已经打下了资产超3000亿元的商业帝国，以170.4亿身家位居“2018福布斯中国400富豪榜”第108位。王振华似乎也热衷于慈善事业，累计捐助公益事业达2亿元，仅在去年，其掌控的新城控股就累计捐赠各类扶贫资金5400万元。

然而，一则猥亵9岁女童案将王振华的另一面彻底暴露。而且，3年前，王振华还曾配合纪委调查。

王振华猥亵门一下子将公司推入险境。其实际控制A股公司新城控股、港股公司新城发展控股（01030.HK）、新城悦服务（01755.HK）。二级市场上，王振华遭遇股债双杀，市值蒸发300亿元。

危机在于，新城控股杠杆扩张，虽在去年跻身房企前十强，但负债已超过3000亿元，一年内需要偿债的债务达133.65亿元，公司净负债率一度达到100%，偿债压力可见一斑。

近年来，新城控股经营、投资现金流持续净流出，去年净流出净额高达162亿元。

长江商报记者发现，去年，虽然故事实现净利润超过百亿，但存在借投资性房地产、关联公司并表等途径注水迹象，真实性有几成难以判断。

近年来，新城控股频频借新债还旧债，在房企融资收紧趋势、实控人被刑拘的情况下，借新还旧还能持续吗？火线接班的房二代王晓松能否挺住，还是一个未知数。

A股公司市值一日蒸发近百亿

一则社会新闻搅动了股市，引发市值一日缩水近百亿。

昨日，资本市场上，新城控股遭遇股债双杀。A股市场，新城控股开盘一字跌停，债券市场上，“15新城01”、“18新控05”债券全线下跌。

截至昨日下午收盘，新城控股收报38.42元，较前一个交易日下跌4.27元，跌幅为10%，市值一天蒸发96亿元。全天成交额2352万元，换手率仅为0.03%，截至收盘，封单高达309.54万手。

新城控股暴跌源于公司实控人王振华猥亵9岁女童案发。7月3日，此案披露时，A股已经收盘，但新城系的两家港股上市公司新城发展控股、新城悦服务受此消息波及，新城发展控股尾盘迅速跳水，最大跌幅达23.86%，新城悦服务下跌23.72%。昨日，两家港股公司股价继续下跌，跌幅分别为10.57%、13.11%。两日来，两家港股公司市值合计缩水227亿元。

综上所述，两个交易日，新城系上市公司市值蒸发了约300亿元。

新城系由王振华一手创立。1994年，王振华和几个朋友在江苏常州市武进注册武进新城投资建设开发有限公司，这就是新城控股集团前身，由此开始进军房地产。

公开信息显示，1998年，新城控股进入常州市区，并在很短的时间里迅速占据了常州市房企领先地位。2001年，新城实现B股上市，成为江苏省最早上市的房地产公司之一。2012年新城发展控股在香港上市，2015年新城控股在A股上市，成为首家成功实现B转A的民营房企。当时，关于B股转A股的股价问题，还曾受到质疑。去年，新城悦服务在港交所主板挂牌。由此，新城系形成。

新城系中，新城控股地位不凡。去年，公司入选新华社民族品牌工程。当年，新城控股完成销售额超2200亿元，位居房地产行业第8位。

除了上述上市资产外，王振华的关联公司还有64家，其中控股企业42家，王振华100%控股的企业有9家。梳理发现，这些企业多为地产、投资等企业。

在今年三月发布的“2019中国房地产开发企业500强”榜单中，新城控股排名第九，仅次于龙湖。随着旗下资产急剧膨胀，王振华个人财富也在攀升。去年，其以170.4亿身家登上“2018福布斯中国400富豪榜”，位居第108位。

债务近千亿借新还旧或难延续

新城控股跻身国内房企前十，与其高杠杆扩张密不可分。

2015年底，新城控股还是一家年销售额约200亿元的中小房企，负债尚不到600亿元。而到去年，年销售额超过2200亿元，负债总额2793.62亿元，较2017年末的1575.45亿元增长了77.32%。2015年至2018年间，新城控股的资产负债率从79.54%上涨至84.57%；净负债率在2015年末时仅为43%，2016年、2017年则快速攀升至80%左右，2018年中期甚至一度达到100%。

截至今年一季度末，新城控股借款余额约为888.72亿元，较2018年末借款余额727.05亿元增加161.67亿元。而到4月末，借款余额达到967.68亿元，占2018年末经审计净资产509.57亿元的47.22%。前4个月中，银行贷款净增148.03亿元，发行债券及债务融资工具净增49.94亿元。

由此推算，仅在今年4月，借款就新增了78.96亿元。

实际上，新城控股借款密度很大。去年，仅在发债方面，公司就发行了17次公司债及衍生证券，以人民币计价的融资产品合计134.5亿元，以美元计价的债券合计13亿元，融资工具有可转债、非公开的定向债、票据等。当年，公司产生的汇兑损失就达到4.1亿元，较2017年0.47亿元汇兑损失增长了8倍。

长江商报记者发现，新城控股密集举债，除了用于拿地外，其余额基本上是还债。根据2018年报披露，大多数募资用于偿还银行借款。如“16新城01”、“16新城02”募资中14.95亿元用于偿还银行借款，“16新城03”募资中4.13亿元用于偿还银行借款，“18新控01”募资用于偿还到期公司债券。

显然，地处资金密集型行业，新城控股采取的是借新还旧、滚动发展的融资扩张模式。

不过，房企融资已有收紧趋势。今年5月17日，银保监会下发的通知中，多处提到房地产领域融资乱象，直指违规资金变相用于拿地和购房。

有消息称，5月份，央行和住建委共同下发的一份限制房地产企业融资需求的20家名单里，新城控股名列其中。

为了缓解资金压力，新城控股绕道海外融资。5月22日，新城控股境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的无抵押固定利率债券，相关债券于5月22日在新加坡证券交易所上市。

然而，随着王振华犯案，无论是二级市场股价还是新城控股自身业务，都将受到影响。

截至今年一季度末，新城控股一年内需偿还的债务合计为133.65亿元，新城控股有能力还债吗？

昨晚，一家上市银行人士向长江商报记者称，短期内，如果王振华事件控制较好，对公司自身业务、盈利能力、信用影响不大，银行收回授信的可能性不大，否则，银行就会积极追讨贷款，一旦银行追讨贷款，新城控股或难以承受。

百亿净利润存注水迹象

新城控股能否顺利度过眼下危机，与其自身持续盈利能力有关。

近年来，随着新城控股大肆扩张，其账面上的净利润也在急剧增长。2016年至2018年，公司实现营业收入279.69亿元、405.26亿元、541.33亿元，同比分别增长18.67%、44.89%、33.58%，对应的净利润（归属于上市公司股东的净利润）为30.19亿元、60.29亿元、104.91亿元，同比增幅为64.42%、99.68%、74.02%。同期，扣除非常性损益的净利润为25.45亿元、50.02亿元、75.97%，增幅为105.07%、96.51%、51.87%。

二者堪称高速增长，且净利润、扣非净利润增幅碾压营业收入，尤其是去年，净利润猛增44.62亿元。新城控股的盈利能力真的如此强吗？

长江商报记者发现，至少是在去年，公司净利润存在注水迹象，或者一定程度上来自财务运作。

年报显示，去年，新城控股的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，同比增长209.02%，占净利润的26.78%。

投资性房地产公允价值变动收益翻倍增长令人吃惊，引发交易所关注，并发函问询。公司解释称，投资性房产主要为综合性购物中心——“吾悦广场”，是自主投资、开发、建设并运营的商业地产项目，属于重资产投资。去年，新完工的重资产模式运营的吾悦广场共18座，公允价值变动损益为14.64亿元。

由此可见，并非是新城控股投资的房地产增值了，而是将建成的商业楼盘改用公允价值计量，以此增加账面上的利润。

年报显示，去年初，完工投资性房地产151.92亿元、期末为318.39亿元，当期变动166.47亿元，影响当期利润总额21.49亿元。

长江商报记者梳理上市房企发现，去年，万科、保利、绿地等大型房企对投资性房地产采用成本法计量。

此外，在对关联公司并表方面，或为了增加净利润，新城控股也动了心思。在交易所问询函中还重点提及，新城控股对多家持股比例超过50%的合(联)营企业未被纳入合并报表，相反，一些持股比例不到50%的合营企业却通过协议约定方式纳入合并报表，令人不解。

被纳入的非控股合营企业为公司产生6.77亿投资收益，未纳入合并报表的控股合营企业合计亏损0.83亿元。

今年一季度，新城控股显露疲态，营业收入43.30亿元，同比下降16.39%，净利润207亿元，较上年同期下降42.63%，扣非净利润1.66亿元，同比下降52.15%。

令人担忧的是，如果新城控股今年盈利能力大幅下降，在王振华事件冲击下，要想顺利度过巨大的债务危机实属不易。

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