深圳2019年中土拍吸金224亿 80家房企130轮竞拍争抢5宗地

“深圳住宅市场上如此激烈的，被称为‘史诗级豪门盛宴’的竞拍活动已经很久没有见到了。”日前，中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁感叹道。

80家房企参拍、130余轮竞价，5宗宅地均触及限价上限成交……6月24日，盛夏的暴雨未能阻挡房企的拿地热情，深圳2019年首场集中供地拍卖现场，出让了近20年来土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应，总成交金额达223.84亿元。

长江商报记者注意到，受限于“单限双竞”竞拍方式，本次出让的5宗宅地溢价率均不高，不过竞争依然激烈，其中龙光地产竟得的A817-0609地块以及电建地产竟得的A510-0152地块，竞得配建人才住房面积达到初始设定近2倍。

同时，土拍吸引了不少外地房企竞逐抢地，其中摘得A122-0360地块的越秀地产即为首次进驻深圳市场。在分析人士看来，房企在深圳拿地固然成本很高，盈利空间受限，但在庞大的高收入群体需求基数支撑下，长期交易走势和盈利预期依然值得看好。

224亿土拍盛宴

深圳土地供应长期匮乏。

诸葛找房数据研究中心数据显示，从2001年以来近20年深圳共成交227宗住宅用地，成交规划建筑面积2849.34万平方米，仅相当于广州市3-4年的住宅用地成交量。

同时，根据中原地产数据，2014年到2018年，深圳住宅用地分别供应为1宗地、4宗、4宗、2宗、10宗，合计仅供应21宗住宅土地。其中，供地较多的2018年，10宗居住用地中6宗为“只租不售”的人才地块。

本次土拍之前最近的宅地供应，还要追溯到2018年12月19日，彼时，深圳曾推出一宗住宅用地，因拿地条件过于严苛导致流拍，此后就一直没有新地供应，土地市场长期处于“僧多粥少”的局面。

公开资料显示，本次土拍采取“单限双竞”的竞拍方式，有效防范了土地成交价格过高。单限双竞，即限成交地价、竞成交地价和租赁人才住房面积，这是短期内的行政手段，是“局部手术”，对抑制房企非理性拿地起到了较好效果。

本次分布于宝安、龙华、光明、坪山4区的5宗宅地，挂牌起始价共计154.35亿元，最高限价达223.84亿元。最终，5宗土块全部触及最高限价，分别被越秀地产、龙光地产、中海地产、电建地产和平安斩获。

而参与竞拍的房企则包括了金融街、中海、万科、龙光、华润、招商、越秀等在内的80余家大型房企，保证金高达1100亿元。

5宗土地中，面积最大的地块，为位于光明区观光路北侧、明政路南侧的A510-0151号地块。土地面积46019.51平方米，建筑面积184070平方米，挂牌出让起始价37.29亿元。经过激烈角逐，最终被中海地产以54.08亿元价格，外加配建42330平方米人才住房的代价竞得。

同时，备受关注的的最高价地块，是龙光地产以65.85亿元斩获的位于龙华区民治街道的A817-0609地块，该地块竞拍超过130轮，在触及最高限价后，配建人才住房36700平方米。

另外值得一提的是，首进深圳市场的越秀地产竞得宝安尖岗山宅地A122-0360地块，成交总价59.08亿元，配建人才住房19610平方米。

此外，长江商报记者梳理发现，本次出让的5宗地块中，龙光地产竞得的A817-0609地块以及电建地产竞得的A510-0152地块，溢出率均达到初始设定近2倍，从最终竞拍结果来看，配建人才住房的面积占比均超过了总规划建筑面积的20%。

存“面粉贵过面包”压力？

克而瑞深圳区域的研究报告指出，深圳的城市更新曾经是房企争相竞逐的香饽饽。但随着综合整治的放缓，尤其是在工改的“真产业、轻开发”战略方向调整后，房企开始望而却步，一众持观望态势；房企们对大湾区发展战略的确定，首当其冲地就是积极进驻招拍挂更丰沛的广佛市场。

此次深圳“史诗级”土拍落下帷幕，是否会出现“面粉贵过面包”的现象也颇受业界关注。

易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱撰文指出，与周边在售项目对比，5块宅地地价房价比均高于0.8，“面粉”价格均已接近当前的“面包”价格。其中实际楼板价达到6.44万元/平方米龙华地块，更是已经和周边6.5万元/平方米的新房均价打平。

事实上，在同一片区内，2016年中国金茂和电建集团联合体曾以82.9亿元拿下的深圳首宗商品房现售试点地块，彼时楼面地价约每平方米5.7万元，周边在售新房项目均价已经达5.5-6万元/平方米，可以说是真正的“面粉贵过面包”。目前，该地块开发已达3年时间仍未对外销售。业界人士认为，考虑到3年的资金等综合成本，实际楼面价可能已经站在每平方米7万元之上。

不过，一位接近拿地房企的业内观察人士向长江商报记者表示，房企在深圳拿地固然成本很高，现状盈利空间受限，但在庞大的高收入群体需求基数支撑下，长期交易走势和盈利预期依然值得看好。

值得关注的是，深圳市房地产信息系统的统计数据显示，5月深圳一手住宅成交4605套，创近3年来新高，环比同比涨幅均在七成以上。这也是自2016年10月“深八条”政策调控后，新房成交量首破4000套。

上述接近拿地房企的人士分析称，在目前的供地方案下，销售型商品住宅的拿地成本将加速攀高，房价势必面临更强的成本侧上涨压力。不过在中央“三稳”的调控目标管控下，深圳房价应当还是会以稳为主，严厉的价格管控仍旧会持续较长的一段时间。

“因此对于有意于在深圳拿地的房企而言，虽然土地的长期回报率值得看好，但也应当量力而为，尤其是在融资渠道再度收紧的大环境下，还是先行做好现金流风险评估为宜。”该人士表示。