上升的地价和横盘的房价 业内人称开发商利润有雪崩风险

6月27日，北京三幅土地拍出120亿元，其中电建和华润联合体以73.4亿元斩获石景山古城不限价地块，该幅土地规划面积21.41万平方米，楼面价达到了5.5万元/平方米，目前周边二手房成交价格普遍在6万元/平方米以下。

不仅仅是北京土地市场，同一天武汉土地市场累计拍出11宗土地，土地成交价达到93.5亿元；近期深圳5幅宅地一日吸金更是达到了224亿元。土地市场火热还传递到重庆、杭州、天津、郑州、合肥、珠海、绍兴、东莞、佛山等多数二三线城市。

参与抢地的企业中，既有保利、龙湖、华润等第一梯队的企业。6月27日，保利以41亿元获得广州白云地块、以53亿元竞得合肥2宗土地；中海30亿元摘取合肥滨湖地块；武汉单日土地吸金93.5亿元。

保利和华润甚至还将拿地触角伸向深圳对岸的香港，上周五，两家企业组建的财团以129亿港元拿地香港启德宅地。

但参与抢地的更多是千亿及冲击千亿的第二梯队、第三梯队房企。6月27日，首开和富力联合以41亿元价格拿下北京顺义高丽营地块；此前，升龙以164亿元签下广州最大旧改项目；龙光拿下珠海三个旧村改造项目。

在奥陆资本总裁蔡金强看来，土地市场火热背后是房企融资的松动，今年以来，由于海外融资成本相对下降，一季度房企海外融资规模达到700-800亿美元，一般情况下，海外融资在房企融资占比在两三成左右。

不过，蔡金强也提醒房企，目前全球经济混乱格局下产生汇率和流动性风险，对国内房企会产生较大的影响。蔡金强是在6月26日举办的2019年中国上市房企百强峰会上发出的警告。

蔡金强表示，年内美国会有两次降息，进而引发欧洲、澳洲和印度等国家降息，届时将对人民币形成较大的压力。从海外获得大量融资的房企，“上半年大家都借的很欢，现在应该要警惕这个风险。”

蔡金强通过切身咨询很多地产商了解到，很多从海外融回来的美元债并没有有效的花出去，“本来在一季度很多人拿回这个钱是准备大干一场，可是很不幸，因为地价上涨太快，这些钱回来后，很多还没有用出去。”

由于土地价格偏高、销售终端实施价格限制，如果不能获取有效的土地，未来将对房企利润产生极大的压力。“在4月份以前拿的地在今年还能抢开工，还能推出来卖，造成一个正现金回流。”蔡金强表示。

在他看来，目前价格相对较高的土地市场蕴含的最大风险时利润率可能在两三年后会雪崩，“看销售的同时，还要看利润率是不是守得住，像今年这种销售的利润率，估计很多只有五六个百分点，而且这些地还是前一两年拿的，如果今年拿的地，我估计没有什么利润。”