房价稳住就是胜出

“当前情况下，房价稳住就是胜出”。近日，中国银行国际金融研究所发布的《中国经济金融展望报告（2019年三季度)》指出，既要坚决遏制房价的上涨，也要关注部分城市房价的大幅下滑。前期调控过紧的一线、二线城市，可适度放开限购限贷政策，以满足居民合理的住房消费需求。

当前，房地产销售放缓、新开工增速下行、土地购置面积负增长、房企融资受约束。多种迹象显示，房地产投资拐点已至。国家统计局数据显示，今年1—5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。

图表 房地产投资和销售累计同比增速

数据来源：国家统计局 图表引自ACCEPT

“2019年上半年以来，房地产开发投资同比增速较2018年下半年有所回升，但是商品房销售情况出现大幅滑落，其中商品房销售面积连续五个月出现同比负增长。房地产开发景气指数也低于2018年。”近日，清华大学中国经济思想与实践研究院（ACCEPT）院长李稻葵，代表研究院发布了题为“再掀改革开放热潮、提振发展信心活力、击退逆全球化寒流”的宏观经济预测报告显示，进入下半年后，房地产开发投资增速将放缓，且面临下行压力，预计房地产开发投资全年增速将下降至8.6%。

这将低于去年全年增速的9.5%。

今年4月，政治局会议重提“房住不炒”，在因城施策等原则下，房地产市场严调控政策大方向不会改变，棚改推进降温，中国银行国际金融研究所预计房地产业增加值低位增长。今年一季度，房地产业增加值增速较上年同期回落2.4个百分点至2.5%。

如果房地产业增加值持续回落，房地产投资的吸引力亦将持续降低，居民杠杆率快速上升将进一步失去原动力。

根据国家金融与发展实验室的数据显示，截至2019年3月末，居民部门的杠杆率为54.3%。5月28日，国家金融与发展实验室发布的中国杠杆率报告（2019年一季度）预计，居民杠杆率上升的势头可能将略有缓解。报告认为，随着房地产投资和销售持续受到调控政策的影响，加之棚改货币化因素的逐渐式微，居民住房按揭贷款的增速或将有所下滑，预计居民杠杆率上升趋缓。

中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬，居民部门的债务主要为住房贷款，而住房贷款与住房市场密切相关，因此房地产市场的变化也会影响居民部门杠杆率。

“中国当前的房贷压力从数字上看并不算高，但持续上升的趋势值得关注。”ACCEPT的研究报告指出，前期不断攀升的居民杠杆率和累计债务也制约居民用于消费的再贷款能力，对消费产生挤出效应。

当前，商品房销售表现持续低迷，新开工增速下行、土地购置面积负增长、房企融资受约束，中国银行国际金融研究所及ACCEPT都预计房地产开放投资增速将继续缓慢下行。

“必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”6月13日，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛开幕致辞上表示， 房地产市场具有很强的区域性特征，不同地区房价有涨有跌都很正常。