提速扩张 浙江小房企宋都股份债务规模攀升 ​

今年以来，杭州小房企宋都基业投资股份有限公司（宋都股份，600077.SH）通过公开拿地、股权合作、增资子公司、新设公司等多种方式增加对房地产业务的投入，表现出对规模的渴求。但在提速扩张的同时，宋都股份的债务规模也出现了连续攀升。年报显示，公司2016-2018年的负债总额分别为57.68亿、137.35亿和194.08亿。

“宋都股份在行业中突然发力的原因，主要还是因为受到生存压力。”经济学家宋清辉解释说，随着行业集中度的进一步提高，综合实力强、核心竞争力明显的头部房企优势将更加明显，中小房企拿地难、发展难的局面会加剧。在这样的情况下，当前不少房企正常经营都成难题，再不发力可能只有死路一条。与此同时，宋清辉也直言，宋都股份的规模并不大，其大手笔的投资势必会对企业造成一定的资金压力。

上半年投资超过百亿

凭借近期在土地市场上的积极表现，杭州小房企宋都股份引起了市场关注。《华夏时报》记者根据其发布的上市公司公告统计，从5月10日于年内首次拿地开始，截至6月24日，宋都股份已拿下6幅地块。

6月5日，在南京开年以来的最大一场土拍中，经过120轮竞价，宋都股份击败招商、金地、保利、中海等近20家品牌房企夺得南京板桥G18地块，总价32.3亿元，溢价率47%。加上自持租赁住房面积3000平方米，该幅地块的楼板价达到了最高限价15453元/平方米，刷新了此前由四川蓝光保持的板桥地块单价最高记录（NO.2015G70地块，楼面价为10689元/平方米）。

这之后，宋都股份又分别在6月10日及6月12日以总价约1.12亿元、3.93亿元竞得浙江舟山一宗住宅地块及一宗商住地块。而在此前的5月份，宋都股份早已收获颇丰：5月10日，宋都股份年内首次拿地，就以总价6.62亿元竞得舟山市新城LC-13-03-26地块。其后，宋都股份又在5月22日以2.8亿元竞得桐庐县一宗商住用地，以及在5月24日以2.65亿元拿下位于宁波的浙江医药高等专科学校片区GJ01-06、07、09地块，楼面价3070元/平方米，溢价率高达112%。

值得注意的是，除了频繁在公开市场拿地之外，宋都股份还采取了多种方式以增加对房地产业务的投入。

自今年3月以来，宋都股份先后注册、增资了多家子公司以开展房地产项目的投资活动、开发经营等。例如，4月24日，宋都股份向全资子公司杭州永都房地产开发有限公司增资7亿元，用于提高子公司的市场竞争力；6月1日，宋都股份宣布投资10.8亿元新设全资子公司舟山海郡企业管理有限公司、舟山盛都技术咨询有限公司，称“用于提升在舟山地区的发展、竞争能力”等。此外，宋都股份还在4月1日发布公告称，2019年度将向4家公司参股公司提供共计不超过人民币20亿元的财务资助，旨在为支持公司参股公司的房地产业务发展，满足其房地产经营的资金需求。

与此同时，宋都股份也加强了与同行之间的合作：5月28日，公司宣布将投资23.28亿元与禹洲地产合作开发杭州祥符东单元GS0804-R21-02地块，并获得项目公司一半的股权。而在公司内部，官网显示，今年4月2日，宋都股份效仿大型房企推出了“事业合伙人项目跟投管理办法”，要求该办法发布之日起获取的新项目一律实施跟投激励。

奋起直追

记者不完全统计，截至6月24日，宋都股份在房地产业务上的投资总额已有101.55亿元，而2019年公司股东大会授权给管理层的对外投资总额为“不超过300亿元”，意味着宋都股份在接下来的市场上还有相当大的空间。

官网显示，宋都股份旗下的地产集团创立于1984年，是杭州最早“老十八家”知名专业房地产开发企业之一。不过，其“起了大早，赶了晚集”，过去多年发展较为缓慢，直至近年才有所转机。

在2016年年报中，宋都股份表示要秉承年初制订的以利润观为导向、延续去库存、高周转的基调。2017年报亦强调2017年公司经营策略继续注重“高周转”，明确“以财务为导向、以运营为抓手、以营销为引领”的经营模式。从这一年开始，宋都股份的拿地力度也明显增大，年内共拿下了16宗地块。而此前的2015年、2016年，公司的新增地块分别为0及5块。

积极的举措令宋都股份的业绩有了起色：2017年起，宋都股份的销售规模也出现了较快增长。2015-2017年，宋都股份的销售金额分别为51亿元、55.81亿元、70.2亿元。2018年，公司房地产销售金额约101.40亿元人民币，首次突破百亿元规模。

沉寂多年，这家小型房企为何突然发力坚持走高周转之路？此前是否因为踏错节点错失房地产发展机会？新增投资已经赶上去年销售额，是否存在资金方面的压力？为此，记者多次致电公司总机及投资部电话，均无人接听，发送给董秘的采访提纲亦未收到回复。

有业内人士分析，这主要是因为生存环境的残酷，令宋都股份无法继续安于现状。

“宋都股份在行业突然发力的原因，主要还是因为受到生存压力。当前，不少房企正常经营都成难题，再不发力可能只有死路一条。”宋清辉向记者表示，我国房地产市场持续下行，整体来看，中小房企生存空间不容乐观，在未来剧烈的市场调整下，一些实力较弱的中小房企可能被市场淘汰出局。未来，房地产行业依然会延续强者恒强局面，留给中小房企的生存空间已经不大了。

财经评论员严跃进也认为，宋都股份所在的杭州市场等，近年具有较好的市场机会，比如杭州企业，类似企业在投资上有市场的信心，通过投资成本可控。而从企业发展的层面来看，在集中程度越来越高的房地产行业，如果不发力中小企业后续的发展会受到限制，近年宋都股份的资金面已经有所改善，希望把规模做大是正常的。

不容忽视的是，在提速的同时，宋都股份的债务规模也在飙升。根据年报数据，2016-2018年的负债总额分别为57.68亿元、137.35亿元、194.08亿元。但2019年第一季度实现营业收入为2.48亿元，比上年同期减少50.51%。归属于上市公司股东的净利润为-1078.3万元，同比减少156.76%。

“宋都股份肯定是有资金压力的。”严跃进直言，如果盲目拿地，拿到的土地没有及时消化，这会对企业带来一定的冲击。宋清辉也坦言，“宋都股份规模并不大，其大手笔的投资势必会对企业造成一定的资金压力。”

平安证券研报评析宋都股份2018年年报时指出，宋都股份业绩已经走出前期低谷。不过，平安证券研报亦坦言，对于宋都股份的发展而言，依然存在不少风险。例如，市场供求关系对房地产业影响巨大、一线热点城市和三四线城市分化严重，对于不同市场的监测和把握以及出现风险时的产品结构调整、营销策略调整等提出更高要求；此外，也有楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期的风险等。

对于宋都股份未来的发展方向，宋清辉建议，转型是生存之下的唯一办法，不转型就可能会“死亡”。 严跃进则提出，中小房企如果想要继续发展，关键就是要控制成本，不盲目到大城市拿地，但是可以到大城市稍微郊区一点的、甚至更偏远的地方拿，这种地方的土地成本不高，且受大城市的房价上涨需求外溢，往往在这个项目的去化其实也还是不错的，这种楼盘的性价比比较高，投资的性价比是比较高的。