车位4年能翻3倍，买车位存在什么逻辑？

坐标成都，去年，我与另一位同事分别摇中了主城区一南一北两个楼盘。两个楼盘区位不同，但定位基本相同，主要针对刚需人群。目前，两个楼盘均已交房入住。

有过置业经验的购房者应该知道，交房后的半年到1年时间里，开发商会开始推售车位。

但是对车位的购买逻辑上，我与同事出现了分歧。

同事认为，花十多万买车位，还不如花300块包月，但我却不这样认为。

购买车位存在什么逻辑？什么样的小区业主该重视配置车位？

对于停车位，大部分购房者都有一个固定思维，汽车是消耗品，车位也不增值，买车位不如长期租。

真的是这样吗？

车位4年涨了3倍，成都有案例

2007年开盘的中海龙湾半岛，其初始的标准车位定价在11万元左右。2009年交房后，车位价格开始迅速攀升，2012年，其车位价格就已经高达近30万元/个，在最高点时曾炒到40万以上，目前在30万左右稳定下来。

位于建设路的万科金域蓝湾，车位开盘售价12万，目前二手价格在25-30万左右。

关于车位增值的案例有很多，尤其是房龄在近2008年之前的小区。

问题的核心来源于： 车位配比

2008年之前，成都大部分楼盘的车位比都在1：0.5 。

比如中海龙湾半岛2007年开盘的楼盘，其车位配比只有1:0.5。随着楼盘入住率的提高，车位越发紧张。如今在中海龙湾半岛租一个标准车位的价格在700-1200元/月 。

2008年初，成都市提高了车位配比标准，其中建设用地配比机动车最小控制指标规定为“二环路以内每100平方米建筑面积需要配备0.7个机动车位；二环路以外每100平方米的建筑面积最少需要配备1个机动车位”。

然而，1:0.7对于某些小区来说依然不够 。

比如东二环内侧的望江橡树林二期，车位配比为1:0.7。目前小区标准车位租金在400元/月以上，售价20-25万/个。

目前，大部分楼盘车位比在1:0.7的次新小区，二手车位的价格基本在20万上下，租金在500元/月左右。但是这些车位开盘的价格大部分在10万以内。也就是说这些小区的车位价格已实现翻倍。

2017年成都发布中优规划，车位配比政策又迎来了一个分水岭：

规定二环内住宅车位配比不小于1.0，二环外不得小于1.2。此外，新规还规定住宅项目每个车位建筑面积不得小于30㎡。

可以看出，随着社会发展，汽车数量激增，原始规划已经无法适应现今的停车问题。不过，成都关于停车场规划的政策也在顺势改变。

综合以上的数据案例，我认为，对于车位比低于1:1的小区业主，你就应该警惕到未来车位会出现不够用的情况 。

车位配比是车位后期增值最重要的参考指标，但不是唯一的指标。

这里还涉及到车位增值的另一个逻辑： 入住率

一般来说，车位的价值会在楼盘交房的3-8年内达到瓶颈，这是大部分小区入住率最高的阶段。

在小区车位配比不足的情况下，加上较高的入住率，就非常容易造成车位紧张，车位价格、租金上涨的情况。

但是入住人群又分两种结构：一是租住人群，二是小区业主 。

通常租住人群较高的小区，尤其是刚需楼盘，车位使用率并不高。如东二环锦绣东方小区，车位比约1:0.5，小区入住率高达90%（但较大部分是老年人及租住人群），其地下车位租金只有200元/月，地上100元/月。同样是车位比1:0.5的中海龙湾半岛，纯改善型楼盘，租金却高达700-1200元/月。

也就是说，小区车位的价格和租金是和小区入住人群的购买和消费能力挂钩的。尤其是改善型楼盘，大部分业主会有配置车位的需求，这时候，小区的车位配比就非常重要了。

综合以上，购房者是否要消费车位，需要结合小区车位比、小区品质和业主的消费能力。

北京拍出138万车位，好的车位增值空间不亚于住宅

今年2月，北京某高端小区车位拍卖出138万 的价格，购房者惊呼，这个价格可以在大部分三四线城市全款购买一套房。而据调查，目前已知北京有小区停车位卖出了超200万的价格，价格涨幅超过小区住宅。

回到成都，成都二环内大部分高档小区都修建于2008年以前。车位不足的矛盾会随着生活质量的提高逐渐体现。业主买了车会买车位，而车位本身配备不足，始终有一部分业主无法购得车位，极容易造成一种需求恐慌。

当小区车位需求不是那么强烈的时候，其价值是基本不变的，可当小区的车位停满时，租金和售价会出现跳跃性增长。

从投资的角度来看，车位投资成本虽远低于商品房，租金回报不大（普遍在3%），但基本也没有维护费用，且增值能力却非常突出。购房者在选择车位投资时，一定要考虑车位配比悬殊较大的小区，同时对楼盘品质也要有较高的要求。

总得来说，对于车位的投资和自用，其实首要考虑的是小区车位配比，再看小区业主的消费能力。

车位配比低于1:1的改善类小区，我认识业主是有必要购买车位的。而车位的投资，建议更多要聚焦于车位配比低于1:0.7的纯改善类项目。

而对于纯刚需楼盘，预计大部分业主的居住周期并不会太长，房子换手率高，其实对车位的保值增值是不利的。