西部楼市观察|从去库存到稳房价 呼市房价在西北领涨

一提到西北部城市的楼市，人们还是会对昔日鬼城鄂尔多斯津津乐道，房价崩盘，库存高企成为人们对于西北楼市的印象。但是，经过近两年楼市的回温，西北部城市也迎来房价上涨的高峰时期，以呼和浩特为例，其5月份的新房价格同比涨幅已经位于全国前列，成为西北地区房价上涨的代表城市之一。

新房价格5月同比增幅超20%

根据国家统计局最新发布的数据，在《2019年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》的表格中显示，今年5月，呼和浩特新建商品住宅销售价格指数同比增长21.4%，成为同比增幅超过20%的5个城市之一。

从环比来看，经过近两年的房价上涨之后，加之调控政策的出台，呼和浩特房价已经处于高峰后的平稳态势，呼和浩特新建商品住宅销售价格指数在今年4月和5月的环比涨幅分别为0.5%、0.8%。

合硕机构首席分析师郭毅指出：“综合同比和环比来看，呼和浩特新房价格同比上涨20%以上，在全国城市中居于前列，近一年来房价上涨明显；从环比来看，这种上涨势头已经被遏制，房价呈现平稳状态。”

从易居房地产研究院提供的新建商品住宅成交均价的数据来看，从2015年至2019年5月，呼和浩特的房价呈现一路上扬的状态，其2018年3月份以后进入快速上涨的通道，在2019年3月，其房价均价已经接近每平方米1.2万元，在达到高点后月度均价又环比小幅下滑。

据呼和浩特当地的居民讲述：“2010年，当地房价均价还在4000元/平方米左右，而到了2017年，房价涨幅较为明显，均价差不多在每平方米七八千元。现在房价仍然是高点，没有下降的感觉。”

易居房地产研究院提供数据，图为呼和浩特新建商品住宅成交均价变化趋势。

去库存对楼市有推动作用

在上海从事房地产行业的呼和浩特人王林已经很少回家乡了。他回忆说：“前些年，呼和浩特的房价是比较低的，一方面是库存量比较大，另一方面是产业相比于包头等同类城市来讲相对单一，对外来人口的吸引力比较弱。外出打工的人多，去往北上广大城市的也很少再返乡置业。 ”

据《内蒙古晨报》的报道：“2015年底，呼和浩特市月末累计待售商品房102.9万平方米。房地产市场的持续低迷，对经济增长造成不利影响，存在较大的风险隐患，去库存任务紧迫。”彼时，呼和浩特出现房地产项目停建、项目滞销、房价下行的情况。

实际上，呼和浩特市早已拉开了去库存的大幕。2014年，呼和浩特成为全国第一个取消房屋限购的城市，随后出台了去库存的相关政策包括购买商品房减税减费政策、放宽住房公积金发放条件、全面推进棚户区（城中村）的改造货币化安置进程等。

易居智库研究总监严跃进认为：“从政策方面来讲，一个是去库存的政策，一个是棚改货币化政策都对楼市有较为明显的推动作用。”

补涨后，稳房价

对于房价上涨的原因，王林也分析称：“呼和浩特楼市的库存去化得差不多了，现在正在修建地铁，交通也越来越便利，呼和浩特市内有许多高校，高校毕业生也会成为新的购房群体。”

在人才安居政策方面，呼和浩特还是全国首个大学生购房打五折的城市。今年4月18日，内蒙古呼和浩特市人民政府办公室印发《呼和浩特市大学毕业生安居工程（试点）实施办法》的通知。根据通知，大学毕业生住宅平均销售价格按照项目所在区域市场价格的50%确定，产权交易涉及相关税费按规定由建设单位和购房者分别承担，5年内不得上市交易。采取按揭或公积金贷款的，首付比例最低可按20%支付。

“事实上，近三年在全国房价上涨的情况下，呼和浩特作为西北部城市，其实是一个补涨的情况。从目前来看，其同比涨幅居前，是因为在板块轮动的效应下，东部和中部热点城市率先上涨，比如北京、上海、南京、合肥、郑州等一二线热点城市已经经历了房价上涨的高峰期，而现在趋于平稳和小幅的下降的态势，而西部的热点城市正处于上涨的通道，可以预见，在调控政策趋严后也会趋于平稳。”严跃进分析称。

形成呼应的是，由于房价上涨明显，呼和浩特又成为全国首个叫停去库存政策的城市。2018年8月，呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》，明确全面停止房地产去库存调控措施，把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，拟采取多项措施调控房价，稳定房地产市场。