14城上半年二手房成交环比增52.3% 业内称“小阳春”难续

经历一轮楼市“小阳春”后，“‘稳’成为下半年主题与市场面常态。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐预测。

楼市回暖不稳定

三四线楼市成交下滑

6月25日，贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》（以下简称《报告》）显示，上半年全国重点城市房地产市场和土地市场普遍回暖。北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州等14个重点城市二手房成交量环比增长52.3%。

“在部分地区调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，重点城市楼市走出低靡，表现为二手房市场底部向上、新房和土地市场回暖。”许小乐称，但这种回暖并不稳定，二季度在政策收紧、预期转变背景下，“小阳春”未能持续，上半年呈现“前高后低，分化加剧”特征。

“前高后低”分水岭出现在3月份。《报告》指出，上半年，重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态，二季度月均成交比3月减少21.5%。同时，预期随市场回落而走弱，贝壳找房交易数据显示，大部分城市挂牌价下跌，其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。这主要源于信贷和开发商融资渠道收紧，及苏州等城市调控影响市场预期等。

与此同时，楼市并非全面回暖，而是呈现分化，主要体现在：一、调控较早的城市波动小，如上海、北京等市场升温相对温和，三四线城市在棚改弱化背景下成交下滑，山东、江苏等棚改大省表现明显；二、二线新房市场分化，前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖，如天津、南京、长春、昆明等；三、土地市场分化，二线城市升温更加明显。

“稳”成下半年常态

市场将面临“新库存”问题

值得注意的是，三四线城市房地产市场显现疲态。《报告》分析，2018年下半年来，受棚改收紧影响，三四线城市成交动力明显不足，财政部发布的计划中，大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降，其中山东、山西与河南降幅全部超过70%，市场下行压力更大。

另外，当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，二手房库存下降的城市仅有上海和苏州。

展望下半年，尽管上半年后期成交量收缩，但贝壳研究院数据显示，二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比呈现持续上升趋势。许小乐称，这意味着下半年购房需求仍然存在，市场有一定上行动力，但尚不能支撑房价大幅向上。因为重点城市以改善型需求为主导，认房认贷政策下换房需求杠杆被压缩，“稳”是下半年市场面常态。

同样，“稳”+“一城一策”是政策主基调。宏观经济压力下，政策不能过“紧”，在房地产风险防控的大方向下，政策也不会“松”。许小乐分析，政策对于市场保持高度的敏感性，政策总体稳定背景下“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。